河北省人民政府关于印发河北省南水北调中线干线工程建设征地拆迁安置暂行办法的通知
河北省人民政府
河北省人民政府关于印发河北省南水北调中线干线工程建设征地拆迁安置暂行办法的通知
【文 号】 冀政[2005]77号
石家庄、保定、邢台、邯郸市人民政府，有关县（市、区）人民政府，省政府各部门：
《河北省南水北调中线干线工程建设征地拆迁安置暂行办法》已经省政府第４９次常务会议讨论通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。
二○○五年九月十六日
河北省南水北调中线干线工程建设
征地拆迁安置暂行办法
第一章 总 则
第一条 为规范我省南水北调中线干线工程建设征地和拆迁安置（以下简称征迁安置）工作，保证南水北调工程顺利实施，根据国家有关法律法规及《南水北调工程建设征地补偿和移民安置暂行办法》，结合我省实际，制定本办法。
第二条 征迁安置工作应严格按国家有关法律、法规及政策进行，做到公开、公平、公正，接受社会监督。
第三条 征迁安置工作按照国务院确定的管理体制实施，结合我省实际，实行分级、分部门负责，条块结合，县为基础，项目法人参与的工作机制。
第四条 南水北调工程本着合理利用土地、保护耕地的原则，按照国家批准的数量、类别征收土地，任何单位不得借机多征多占。
第五条 各级人民政府应对被占地农民进行妥善安置，并坚持以下原则：
（一）统筹兼顾国家、集体、个人利益。
（二）以人为本，尊重群众意愿，维护被占地农民的合法权益，确保被占地农民生活水平不降低。
（三）因地制宜，统筹考虑农业安置、就业安置、货币安置、养老保险安置、投亲靠友安置等方式，优先考虑本村农业安置。
第六条 专项设施和企事业单位恢复，严格执行国家确定的“原标准、原规模或恢复原功能”政策。第七条 占压文物发掘与保护，坚持保护为主、抢救第一、合理利用、加强管理的方针。
第八条 征迁安置工作实行任务与投资包干责任制，坚持责权统一、计划管理的原则。
第九条 省、有关设区市（以下简称市）及县（市、区）（以下简称县）人民政府应确定负责征迁安置的工作机构。
第十条 本办法适用于我省南水北调中线干线工程初步设计批复后的征迁安置工作。
第二章 各级各部门责任
第十一条 省人民政府对南水北调中线干线工程省内征迁安置工作负总责，研究制定重大方针政策，与有关市人民政府签订征迁安置责任书，落实征迁安置任务。
第十二条 有关市人民政府为辖区内征迁安置责任主体，领导辖区内征迁安置工作，与沿线各县人民政府签订责任书，将任务分解落实到县。
第十三条 有关县人民政府为辖区内征迁安置实施主体，负责组织有关部门和乡（镇）人民政府、村集体经济组织，按期完成本辖区征迁安置任务，及时提供工程建设用地，为工程建设创造良好的外部环境。
第十四条 省南水北调工程建设委员会办公室（以下简称省南水北调办）是省征迁安置工作的综合管理部门，负责编制计划，落实资金，指导、协调、督促、检查各级各部门按期、保质完成征迁安置各项工作。
第十五条 有关市南水北调工程建设委员会办公室（以下简称市南水北调办）是辖区内征迁安置工作的主管部门，指导、协调、督促、检查市有关部门和县征迁安置各项工作，组织县编制实施计划，控制进度与投资，及时处理实施过程中出现的问题。
第十六条 有关县确定的南水北调征迁安置工作机构是县征迁安置工作的主管部门（以下简称县征迁安置主管部门），负责编制、落实征迁安置实施计划，完成承担的具体征迁安置工作，督促、检查、协调相关行业部门完成各自承担的征迁安置任务。
第十七条 省国土资源、林业、通信、电力、文物、水利、交通、农业等部门（以下简称省行业主管部门）是本系统、本行业所涉及征迁安置工作的责任部门，负责协调解决本系统征迁安置工作中的问题，管理本行业迁建、恢复项目的实施工作。市、县有关部门要按市、县人民政府及省行业主管部门的部署和要求，按期、保质完成任务。
第十八条 各级各部门都要按照构建和谐社会的要求，做好宣传和沿线群众的思想工作，争取群众的理解和支持。市、县人民政府要组织有关部门，制定辖区内预防和处置群体性突发事件的预案，确保社会稳定。
第三章 工程建设用地征收
第十九条 永久性建设用地征收。
（一）南水北调中线干线工程项目法人（以下简称项目法人），在工程建设计划下达后，向工程所在地县国土资源主管部门（以下简称县国土主管部门）提出用地申请，涉及占用林地的还应向县林业主管部门提出占用林地申请。各单项工程可行性研究报告批复文件、初步设计批复、建设项目用地预审、占压矿产资源审核意见、地质灾害危险性评估、占用林地审核同意书等共性用地报批材料，由项目法人直接提供给省国土资源厅。被占地群众异地安置、城镇和企事业单位迁建、专项设施恢复用地，由县征迁安置主管部门向县国土主管部门提出用地申请。
（二）县国土主管部门按规定实行预公告，会同县林业主管部门、县征迁安置主管部门、乡（镇）人民政府、村集体经济组织（或企事业单位）、项目法人，对拟用地块的权属、地类、面积等现状进行调查并勘界埋标，共同签字确认。耕地与林地类别的划分，由县国土、林业主管部门根据现状和相关规划现场协商确定，遇有争议时由县级人民政府依法确定。土地权属有争议时，按《土地权属争议处理暂行办法》处理。
（三）市、县征迁安置主管部门组织项目法人、设计单位、监理单位、县有关部门及被占压企事业法人、乡（镇）人民政府和村集体经济组织，随同土地勘界，对地上附着物和占压影响的各类专项设施情况进行清点，共同确认，并由产权人签字。对主体工程外的附属工程永久用地，应按照节约和保护土地的原则，商项目法人与设计单位进行优化。
（四）县国土主管部门依法编制《建设用地项目呈报说明书》、《农用地转用方案》、《补充耕地方案》、《征收土地方案》、《供地方案》。沿线具有开发补充耕地条件的区域，应优先列入县《补充耕地方案》，并与被占地农民生产安置有机结合。《征收土地方案》由县国土主管部门会同县征迁安置主管部门和有关单位，按市政府依据国家批复的有关政策所确定的具体补偿标准和安置方案，告知被征地农村集体经济组织和农户，并听取意见后编制。
（五）县国土主管部门完成上述方案编制并依法履行相关程序后，按规定组卷并逐级上报，经省国土资源厅审核汇总后，由省人民政府报国务院。
（六）县国土主管部门会同县征迁安置主管部门，将批准征地机关、批准文号、征收土地的用途、范围、面积、征地补偿标准、农业人口安置办法和办理征地补偿的期限等，在被征收土地的乡（镇）、村予以公告。县征迁安置主管部门组织有关乡（镇）人民政府、村集体经济组织，填写省南水北调办统一印制的分村、分户兑现卡，３个月内完成土地、青苗、地上附着物等各项补偿费兑付，并及时落实安置方案。（七）市、县国土主管部门按批准的《供地方案》依法供地。颁发《国有土地划拨决定书》、《建设用地批准书》。
（八）对控制工期的工程，可按有关规定先行用地。在确认所需使用土地的权属、地类、面积，兑现地上附着物和青苗补偿费，妥善处理好先行用地有关问题的前提下，项目法人向省国土资源厅提出先行用地申请，并抄送用地涉及的市、县国土资源部门。省国土资源厅报国土资源部审查同意后，控制工期的单体工程可先行用地。
第二十条 临时使用土地。
（一）项目法人或建设管理单位向县征迁安置主管部门报送临时用地数量、使用目的、拟占用区域等相关材料。
（二）市南水北调办根据国家批复及现场实际，组织县征迁安置主管部门、项目法人或建设管理单位和设计单位，按照方便和满足施工要求、减少对当地居民影响、保护耕地、节约用地的原则，对临时用地方案进行优化。
（三）项目法人或建设管理单位根据优化后的临时用地方案，向县国土主管部门报送临时用地申请。（四）县国土、林业主管部门会同县征迁安置主管部门、乡（镇）人民政府、村集体经济组织、项目法人或建设管理单位、设计单位、监理单位进行实地勘察，确认地类、权属和面积。县征迁安置主管部门组织相关单位、被占地村集体经济组织和个人，对用地范围内地上附着物和专项设施进行清点，并签字确认。（五）县征迁安置主管部门、项目法人或建设管理单位与被占地村集体经济组织（或单位）三方共同签订占用协议，明确临时占地的位置、面积、类别、补偿标准和数额、支付方式及占用时间等。
（六）县国土主管部门与县征迁安置主管部门签订《临时用地土地复垦协议书》，明确责任和复垦要求等。
（七）县国土主管部门按有关规定，颁发《临时用地批准书》。
第四章 生活和生产安置
第二十一条 居民生活安置。
（一）县征迁安置主管部门以２００４年核查成果为基础，对被占压情况进行核实，会同乡（镇）人民政府、村集体经济组织（居委会）和被占压房屋户主，依据土地利用总体规划和城市规划或村镇规划选址并制定恢复方案，签订恢复协议。乡（镇）人民政府和村集体经济组织（居委会）负责落实宅基地，并按有关规定办理手续。
（二）根据恢复方案和签订的恢复协议，县征迁安置主管部门组织开展场地平整等基础设施建设，乡（镇）人民政府、村集体经济组织负责组织被占压房屋户主按期自行拆建房屋，有条件的可本着群众自愿原则建设村民住宅楼，任何部门不得强行规定建房标准。
（三）被占地农民需成建制异地安置且不出县的，由市南水北调办会同县人民政府组织设计单位编制异地安置实施方案（含生产安置），报市人民政府批准后，抄省南水北调办备案。
市、县征迁安置主管部门组织设计单位，编制异地安置居民点及生产安置的基础设施建设设计，并审查批复。其设计应严格控制在国家批准的初步设计范围内。
县征迁安置主管部门按照批准的实施方案和设计组织开展场地平整等基础设施建设（含生产安置基础设施建设）。乡（镇）人民政府、村集体经济组织负责组织被安置农民自行拆建房屋。
第二十二条 农民生产安置，应结合当地实际，因地制宜，选取适当方式，妥善安置。
（一）本村农业安置。村集体经济组织耕地资源比较丰富，所留机动地、新开垦的耕地和依法收回的耕地，能基本满足被占地农民生产需要的，应当依法落实被占地农民生产用地，重新签订土地承包合同，办理农村土地承包经营权证变更手续。本村农业安置由县人民政府组织农业、国土、征迁安置主管部门、乡（镇）人民政府和村集体经济组织实施。
（二）就业安置。由县征迁安置主管部门按国家批复组织实施。
（三）投亲靠友安置。投亲靠友仍从事农业生产的，本人需出具迁入地县级人民政府同意接收、提供土地证明和户籍准迁证，经迁出地乡（镇）人民政府和县征迁安置主管部门同意，三方签订合同，办理相关手续。
（四）自谋职业自主安置（含投亲靠友非农业安置）。需出具居住地（投亲接收地）有关单位对其职业与住房情况的证明，经村集体经济组织、乡（镇）人民政府和县征迁安置主管部门审查，确认其具备自谋职业条件后，办理相关手续并予以公证。
（五）货币安置。村集体经济组织无耕地资源或不足的，可实行货币安置。经村民代表大会讨论通过，乡（镇）人民政府同意，报县征迁安置主管部门批准后实施。
（六）失地农民养老保险安置。由乡（镇）人民政府、村集体经济组织提出参保对象，县征迁安置主管部门审批后按有关规定办理。市人民政府另有规定的，从其规定。
（七）异地农业生产安置。由县人民政府组织农业、国土、征迁安置主管部门、乡（镇）人民政府按照批准的实施方案组织实施。
第五章 城镇、企事业单位和专项设施恢复
第二十三条 省南水北调办以书面形式向省级行业主管部门通报专项设施占压情况。电力、通信、水利等省级行业主管部门负责督促、协调、落实本行业、本部门专项设施恢复工作，明确专项设施恢复的具体要求，管理恢复项目的前期工作，并组织实施、指导验收。
第二十四条 电力、通信、水利等省级行业主管部门按照专项设施恢复要求，安排本行业的恢复项目设计，会同省南水北调办审查专项设施恢复方案和投资，审查成果作为市、县征迁安置主管部门与市、县行业主管部门签订恢复协议的依据。
第二十五条 县征迁安置主管部门根据工程建设需要，以书面形式通知被占压专项设施县级行业主管部门，明确迁建时间和技术要求，并签订恢复协议。第二十六条 企事业单位恢复，由县征迁安置主管部门与企事业主管部门或企事业法人签订恢复协议，企事业主管部门或企事业法人按协议组织实施。
第二十七条 城镇恢复工作由县人民政府组织实施。
第二十八条 具备条件的电力、通信、水利等专项设施恢复项目，应实行招投标制、建设监理制、合同管理制。
第二十九条 中央和军队所属企业和专项设施迁建恢复，由项目法人或委托有关部门组织实施。
第三十条 乡（镇）、村小型专项设施恢复，由县征迁安置主管部门组织乡（镇）人民政府和村集体经济组织实施。
第三十一条 不需恢复的专项设施和企事业单位，由县征迁安置主管部门将补偿资金按协议拨付权属所有者。
第三十二条 文物保护与发掘工作，由省南水北调办与省文物部门签订工作协议，省文物部门组织实施。
第六章 计划和资金管理
第三十三条 征迁安置工作实行计划管理，除国家政策调整、重大设计变更和不可抗力因素影响外，投资规模不作调整。
第三十四条 征迁安置资金实行专户存储、专款专用、专账核算，任何单位和个人不得挤占、截留和挪用。市、县征迁安置主管部门应在一家国有或国家控股商业银行开设专用账户，开设、变更、撤销银行账户应报上一级主管部门备案。
第三十五条 根据国家确定的投资规模和项目法人提出的工程建设任务，省南水北调办商项目法人编制年度征迁安置计划，报国务院南水北调办核定。省南水北调办将核定的计划分解下达到市。
第三十六条 市南水北调办根据省下达的计划，编制分县征迁安置实施计划。
第三十七条 省南水北调办按照工作进度，及时将资金拨付市南水北调办。市南水北调办依据实施进度将资金拨付县征迁安置主管部门。
第三十八条 征迁安置资金兑付方案由县征迁安置主管部门和设计单位编制。由市南水北调办审查批复后，抄报省南水北调办备案。市人民政府可根据实际情况制定分解兑付办法。
第三十九条 县征迁安置主管部门在规定时限内，按照公开、公平、公正的原则，组织乡（镇）人民政府和村集体经济组织，经张榜公示后，将土地补偿费、安置补助费兑付给村集体经济组织；将青苗和地上附着物补偿费兑付给青苗和地上附着物所有者；按协议拨付居民房屋补偿资金；按协议拨付城镇、企事业单位、专项设施恢复补偿资金。
第四十条 土地补偿、安置补助资金的分配和使用，按《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔２００４〕２８号）和《河北省人民政府关于加强和改进征地工作建立被征地农民基本生活保障制度的通知》（冀政〔２００４〕３７号）执行。各级政府及农业、民政、征迁安置等部门应加强监督检查，确保土地补偿、安置补助资金的分配和使用符合有关规定。
第四十一条 征迁安置补偿资金中的直接费，市南水北调办可在单项工程内部、县之间调剂使用，并报省南水北调办备案。调剂后的节余资金，由市南水北调办安排用于征迁安置工作。
第四十二条 其他费用的使用按国家有关办法执行。
（一）管理费由省南水北调办按省、市、县各自承担的工作任务合理分配。国土等部门的工作经费由县人民政府确定，从县级征迁安置主管部门掌握的管理费中解决。
（二）勘测设计科研费由勘测设计单位使用，地方协作、配合工作经费由设计单位支付给市南水北调办，具体支付比例由省南水北调办根据地方工作量核定。
（三）监理监测费由项目法人会同省南水北调办按招标或委托协议拨付给监理监测单位。
（四）技术培训费用于被占地农民劳动技能和征迁安置工作人员业务培训，由省南水北调办按工作任务划分各级使用比例。
第四十三条 预备费的５０％由省统一管理，其余５０％由国务院南水北调办管理。各市在通过项目、县际间直接费调剂后仍不足，确需动用预备费时，向省南水北调办申请，按国家确定的程序审批。
第四十四条 耕地占用税、耕地开垦费、森林植被恢复费和新菜地开发基金，按《关于南水北调工程建设征地有关税费计列问题的通知》（国调委发〔２００５〕３号）及国家批复缴纳。由地方掌握使用的税费，应按有关规定优先用于南水北调征迁安置区。国家未批准计列的税费不予缴纳。
第四十五条 设计单位、监理单位应派驻现场设计代表和征迁安置监理工程师。遇有错漏项和用地方案调整等情况时，县征迁安置主管部门组织设计单位提出设计变更，经监理工程师确认后，按程序上报。（一）征迁安置方案等重大设计变更，由县征迁安置主管部门提出申请，逐级按程序上报审批。
（二）农村的补偿方案变更包括：永久用地、临时用地、房屋及附属建筑物、基础设施、树木、坟墓、小型水利电力设施等补偿方案变更，不突破已批复直接费概算的，由市南水北调办负责批复，在项目内或项目间调剂资金，并报省南水北调办备案。
（三）专项设施的设计变更，由县行业主管部门或企业法人向县征迁安置主管部门提出设计变更的书面说明，经征迁安置设计代表和现场监理核实确认，报原恢复方案审批单位批准实施，在市、县内调剂资金。
（四）设计变更需动用预备费的，报省南水北调办按程序审批。
第四十六条 因故工期后延，造成临时用地补偿费增加，应分清原因，分别处理。因征迁安置原因造成的，可先在市、县掌握的直接费中调剂解决，仍有资金缺口可申请动用预备费解决；因项目法人或建设管理单位、施工单位造成的，由项目法人或建设管理单位、施工单位解决。
第四十七条 征迁安置工作节余资金，按国家有关规定使用。征迁安置资金形成的银行存款利息收入，应用于征迁安置工作，不得挪作它用。
第七章 阶段验收和土地使用权移交
第四十八条 征迁安置验收以县为单位、以国家批准的标段划分为最小单元进行。验收内容主要包括：工程建设用地征收，被占地农民生活和生产安置，城镇、企事业单位和专项设施恢复，资金使用等。
第四十九条 南水北调征迁安置验收工作分为实施单位自查、县人民政府自验、市复验、省初验和国家终验五个阶段。各实施单位必须对验收中发现的问题及时整改。
各实施单位在单项工程完成后开展自查，其中专项设施自查工作由行业主管部门指导完成。自查完成具备验收条件后，向县人民政府提出验收申请。
县人民政府组织有关部门进行自验，写出自验报告，报市南水北调办申请市复验。
市南水北调办组织辖区内征迁安置复验，写出复验报告，向省南水北调办申请进行省初验。
省初验由省南水北调办组织有关部门开展。对发现的问题进行整改后，由省南水北调办申请国家终验。
第五十条 文物发掘与保护验收由省文物部门负责，验收报告由省南水北调办纳入省初验报告。
第五十一条 县人民政府自验工作完成后，县征迁安置主管部门填写《南水北调中线干线工程占地移交清单》，向项目法人移交永久用地与临时用地。控制性工程先行用地，在完成规定工作后向项目法人移交用地。
第五十二条 项目法人向县国土主管部门依法申请土地登记，县国土主管部门依法颁发《国有土地使用权证》。
第八章 监督管理
第五十三条 各级人民政府及各有关部门应当加强对征迁安置工作的监督检查。各级征迁安置主管部门应定期向本级人民政府和上级主管部门报告征迁安置实施情况。
第五十四条 各级征迁安置主管部门和实施单位应主动接受财政和审计机关依法对征迁安置资金拨付、使用和管理情况进行的监督和审计。
第五十五条 各级征迁安置主管部门应加强征迁安置工作的检查、督促、指导、协调，确保各项政策落实到位。
第五十六条 南水北调征迁安置实行全过程监理。监理监测单位由项目法人会同省南水北调办招标选择。
（一）监理监测单位依据有关法规、办法及经批准的征迁安置规划、签订的有关合同、协议等文件，按照公正、独立、自主的原则开展工作。
（二）监理监测单位的主要工作内容包括：监督政策执行情况，控制征迁安置的进度、质量和投资，进行合同和信息管理，协调有关单位之间的工作关系，对被征地居民生产生活安置、收入水平恢复，专业项目迁建恢复等情况进行监测评估。
（三）征迁安置监理在征迁安置工作高峰期采用旁站监理，一般工作采用巡视检查的方式，征迁安置监测评估采用定期检查的方式。
（四）占压实物数量变化和补偿兑付，需经监理工程师签字后方可开展后续工作。
（五）监理单位应按《南水北调工程建设征地补偿和移民安置监理暂行办法》有关规定，定期向有关单位提交监理月报、半年报、年报等材料。
第五十七条 各级管理和实施单位应按国家有关规定，建立征迁安置文书、技术、财务等类别档案，确保档案的规范完整、系统、准确和安全。
第五十八条 各实施单位应及时向征迁安置主管部门报送统计、财务报表。
第五十九条 建立省南水北调工程建设委员会办公会议制度和省南水北调办每月通报、调度制度，建立县人民政府与项目法人或建设管理单位的协调联系机制，及时解决存在的问题。
第六十条 对在南水北调工程征迁安置工作中做出突出成绩的单位和个人，由县级以上人民政府给予表彰和奖励。
第六十一条 征迁安置所涉及的单位、个人，认为其合法权益受到侵害，可依法向征迁安置主管部门或信访部门反映，征迁安置主管部门及信访部门对反映的问题，按照“属地管理、分级负责，谁主管、谁负责”的原则，责成有关部门及时进行核实并妥善处理。
第九章 附 则
第六十二条 有关市可根据本办法制定实施细则。
第六十三条 本办法自公布之日起实行。
绍兴市区物业管理办法
浙江省绍兴市人民政府
绍兴市区物业管理办法
市政府令〔2006〕80号
现发布《绍兴市区物业管理办法》，自发布之日起施行。
市 长
二○○六年十一月二十五日
绍兴市区物业管理办法
第一章 总 则
第一条 为规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》等有关规定，结合绍兴市区实际，制定本办法。
第二条 绍兴市区范围内的物业管理、使用及其监督管理适用本办法。
第三条 本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主与物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
第四条 市建设局（以下称物业主管部门）负责市区范围内物业管理的监督管理工作。
袍江工业区、镜湖新区管委会负责做好本区域内物业管理的具体监督管理工作。
城管、规划、工商、公安、价格、建筑、广电、电信、电力、水务、环卫、燃气等部门和单位按照各自职责协助做好市区范围内物业管理的监督管理和服务工作。
镇政府、街道办事处负责协调物业管理与社区建设之间的关系，协助做好物业管理的指导和监督工作。
第二章 业主、业主大会和业主委员会
第五条 业主在物业管理活动中，享有国务院《物业管理条例》规定的权利，并应当履行国务院《物业管理条例》规定的义务。
第六条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。
业主大会应当代表和维护全体业主有关物业管理的合法权益，履行国务院《物业管理条例》规定的职责。
物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，可以不成立业主大会，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第七条 一个物业管理区域成立一个业主大会。
物业管理区域由物业主管部门（含袍江工业区、镜湖新区管委会，下同）会同镇政府、街道办事处根据物业的共用设施设备配置、建筑规模、社区建设等因素划分。物业管理区域的划分，应当征求居民委员会的意见。
新建住宅区，包括分期建设或者两个以上单位开发建设的住宅区，拥有共同的配套设施设备的，应当划分为一个物业管理区域。
旧城区规划范围内新开发建设的住宅，与周边原有住宅区房屋相毗连的，经相关业主同意，可以归并为一个物业管理区域。
第八条 物业管理区域内具备下列条件之一的，物业主管部门应当指导业主成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议：
（一）房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之六十以上的；
（二）首套房屋出售并交付使用已满两年，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业建筑面积百分之三十以上的。
第九条 业主大会筹备组由业主推举的代表和建设单位、居民委员会的代表组成。代表产生的具体办法是：
（一）由前期物业服务企业（没有前期物业服务企业的由物业所在地镇政府、街道办事处、居民委员会）向物业小区内的业主征询意见，并组织推举出业主代表一至三名；
（二）由物业所在地的镇政府、街道办事处指定当地居民委员会的工作人员一至二名作为代表（居民委员会尚未建立的，由镇政府、街道办事处在其单位内推举代表）；
（三）由物业主管部门要求建设单位推举一至二名代表。
筹备组应当确定召集人，负责牵头制定筹备组规则和进行相应的筹备工作。筹备组无法确定召集人的，由物业主管部门在业主代表和建设单位、居民委员会代表中直接指定。
筹备组成员名单应当自成立之日起三日内在物业管理区域内书面公告。
筹备组应当于首次业主大会会议召开十五日前将会议时间、地点、议题和议程通知全体业主，并告知所在地物业主管部门、镇政府、街道办事处、居民委员会，接受告知的单位应当派代表参加会议，并给予必要的指导。
首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。建设单位应在物业竣工验收前一次性向物业主管部门预缴筹备经费，由物业主管部门代收代管。筹备经费的使用应坚持节俭、合理，实行多退少补。具体预缴标准为5万平方米以下的物业为每平方米1元，5万平方米以上的部分为每平方米0.5元。
第十条 业主大会会议采用的形式、业主推选业主代表、意见的表达方式和业主在首次业主大会会议上的投票权数及业主大会作出决定所需投票权数等应符合《浙江省物业管理条例》有关规定。
第十一条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则规定召开。
物业管理区域内有百分之二十以上的业主提议或者符合业主大会议事规则规定条件的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
第十二条 业主委员会由业主大会会议选举产生。业主委员会委员应当符合国务院《物业管理条例》规定的条件。
业主委员会是业主大会的执行机构，依法履行国务院《物业管理条例》规定的职责。
第十三条 业主委员会自选举产生之日起三十日内，应当持业主大会会议记录、会议决定、议事规则以及业主公约等 有关文件向物业主管部门备案。
物业主管部门应当对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。
业主委员会备案的内容发生变更的，应当重新备案。
第十四条 业主委员会根据物业管理区域的规模由5至15人组成，设主任1人，副主任1至3人。业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集。业主委员会召开会议必须有半数以上委员出席，所作决定须经业主委员会全体委员半数以上同意。
业主委员会需要讨论、决定的事项应当于会议召开三日前在物业管理区域内公告，听取业主和非业主使用人的建议和意见。
第十五条 业主委员会及其委员未能依法履行职责或者其行为损害全体业主共同利益的，物业管理区域内的业主可以根据本办法第十一条第三款规定提议召开业主大会临时会议。业主委员会不按规定组织召开业主大会临时会议的，物业主管部门、镇政府、街道办事处、居民委员会应当指导业主召开。
第十六条 业主公约应当对物业共用部位、共用设施设备的使用、维护、管理，物业管理区域环境卫生和秩序的管理，房屋外观的维护，业主的其他义务以及违反业主公约应当承担的责任等事项依法作出约定。
业主公约自业主大会会议审议通过之日起生效，对全体业主、非业主使用人均具有约束力。
第十七条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权数确定办法、业主委员会委员资格和人数以及任期等事项作出约定。
第十八条 业主大会和业主委员会开展工作的费用由业主大会议事规则规定。
第三章 前期物业管理
第十九条 建设单位应当在取得商品房预售证前选聘物业服务企业，对物业进行前期管理。
提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招标投标方式选聘物业服务企业。
住宅物业的建设单位应当通过招标投标方式选聘物业服务企业。但是，符合下列条件之一的，经物业主管部门同意，建设单位可以采取协议方式选聘物业服务企业：
（一）投标人少于三个的；
（二）多层或多层和高层结合、规划总建筑面积小于4万平方米的；
（三）独立高层、别墅区规划总建筑面积在2万平方米以下的。
第二十条 建设单位在销售物业前应当制定业主临时公约，作为物业买卖合同的附件。
建设单位在销售物业时应当将业主临时公约向物业买受人予以明示，并有义务作出说明。
物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。
建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同应当包含前期物业服务合同的主要内容。
第二十一条 前期物业服务合同约定期限尚未届满，但业主大会已按规定选聘物业服务企业的，自业主委员会与物业服务 企业签订的物业服务合同生效之日起，该前期物业服务合同终止。
第二十二条 物业未经竣工验收或者竣工验收不合格的，不得交付使用。
物业服务企业接管物业时，应当对物业的共用部位、共用设施设备及相关场地进行查验，作相应记录，发现与竣工验收资料不相符合或者有质量问题的，应当向物业主管部门、建筑业等主管部门报告。物业主管部门、建筑业等主管部门应当责令建设单位限期整改。
第二十三条 在办理物业交接手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，分幢分层平面图和套型图，物业区域内道路、地下停车库、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（二）共用设施设备清单；
（三）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（四）物业质量保修和物业使用说明文件；
（五）业主名册；
（六）物业管理需要的其他资料。
前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当将上述接收的资料移交给业主委员会。
物业交接完毕三十日内，物业服务企业应当将其中的共用部位、公用设施设备及相关场地查验记录、资料移交清单、物业管理用房交接单等资料交物业主管部门备存。
第二十四条 建设单位应当按照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积千分之七的比例配置物业管理用房；但物业管理区域内的物业均为非住宅的，物业管理用房的配置比例为物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积的千分之三。
规划行政主管部门在新建物业规划审批时应征求物业主管部门对物业管理用房设置的意见，并将物业管理用房的面积、位置在批准的建设工程规划设计方案中载明。建设单位应在办理商品房预售证之前到物业主管部门就物业管理用房进行确认，并将前期物业管理相关资料交物业主管部门。
因依法调整规划，物业竣工验收后的实测地上建筑面积超过建设工程规划许可载明的地上建筑面积的，建设单位应当对超过部分按照本条第一款规定的比例补充配置物业管理用房；确实无法补充配置的，应当按照该物业管理区域内的物业平均销售价格支付不足部分的相应价款，列入专项维修资金或者按照业主大会决定用于物业管理方面的其他需要。
建设单位根据规划部门要求配置的社区管理用房等，应按规定移交给相关单位使用和管理。
第二十五条 物业管理用房依法属于全体业主共同所有。未经业主大会同意，不得改变其用途。物业管理用房由房产管理机构登记建档。
物业管理用房竣工验收合格三十日内，建设单位应当与物业服务企业对物业管理用房进行交接验收。
第四章 物业管理服务
第二十六条 一个物业管理区域由一个物业服务企业提供物业服务。
提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。
第二十七条 物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业交接验收手续。
业主委员会应当向物业服务企业移交本办法第二十三条第一款规定的资料。
第二十八条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供服务。
物业服务企业应当定期听取业主和非业主使用人的意见和建议，配合居民委员会做好社区管理相关工作。
第二十九条 业主应当根据物业服务合同约定按时足额交纳物业服务费。业主与非业主使用人约定由非业主使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由建设单位全额交纳。
物业产权交易时买卖双方当事人应当对物业服务费结算有明确的约定。
第三十条 物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业单位应当向最终用户收取有关费用，不得强制要求物业服务企业代收有关费用。确需委托物业服务企业代收有关费用的，应当签订委托代收协议，并支付相应的代收手续费。
住宅物业的最终用户，按照下列规定确定：
（一）专有部分以单个业主作为最终用户；
（二）部分业主共有部分以该共有部分的全体业主作为最终用户；
（三）全体业主共有部分以全体业主作为最终用户。
第三十一条 镇政府、街道办事处和居民委员会应当对业主、非业主使用人在物业使用中发生权益争议进行调解，应当配合物业主管部门或者受其委托调解业主或者非业主使用人与物业服务企业在物业管理活动中发生的矛盾和争议。
在镇政府（街道办事处）辖区内，应当建立由镇政府（街道办事处）、物业主管部门、居民委员会、业主委员会、物业服务企业等单位和人员参加的物业管理联席会议制度。联席会议由镇政府（街道办事处）负责召集，主要协调有关召开业主大会临时会议、业主委员会不依法召集、业主委员会在规定时间内不履行代表业主签订、续签、变更、解除物业管理服务合同及其他影响物业管理区域稳定等问题。
第三十二条 物业服务合同期满当事人不续约或者要求提前解除合同，物业服务企业应当依法有序退出物业管理，物业服务企业退出物业管理的具体办法另行制定。
第五章 物业使用与维护
第三十三条 业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备，损害业主共同利益。
第三十四条 业主、非业主使用人应当按照房地产权证书载明的用途或者规划行政主管部门批准的设计用途使用物业，不得改变物业使用性质。确需改变的，应当征得利害关系人的同意，报经规划、国土等有关部门批准，并依法办理相关手续。
对业主、非业主使用人违反前款规定，擅自改变物业使用性质的行为，有关个人和单位有权反映和举报，相关行政主管部门应及时依法予以查处。
第三十五条 经业主大会同意，在物业管理区域内设置临时停车位的，不得影响其他车辆和行人的正常通行，不得损坏绿地等共用部位、共用设施设备，不得阻碍消防通道。
第三十六条 物业管理区域内依法属于全体业主共有的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等设施设备，经业主大会决定可以移交给相关专业单位，相关专业单位应当按有关规定予以接收，并承担维修、更新、养护责任。
相关专业单位因维修、养护、改建、扩建等需要，临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的，应当预先在物业管理区域内公告，并及时恢复原状，业主应当积极配合。
第三十七条 业主或者非业主使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业，物业服务企业应当将装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者非业主使用人。
业主或者非业主使用人装饰装修房屋，应当遵守国家、省有关规定以及业主临时公约、业主公约。
物业服务企业应当加强对物业管理区域内装饰装修安全事项的巡查。
第三十八条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动的，在征得相关业主、业主大会、物业服务企业同意后，方可向有关部门申请办理审批手续。业主所得收益主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定用于物业管理方面的其他需要。
第三十九条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家和省的有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金的收取、使用、管理办法另行制定。
第四十条 物业存在安全隐患，危及公共利益及其他业主合法权益的，责任人应当及时维修养护，消除隐患，有关业主应当给予必要配合。
责任人不履行维修养护义务的，经业主大会或者业主委员会同意，可以由物业服务企业代为维修养护，所需费用由责任人承担。
第四十一条 建设单位按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。建设单位可以委托物业服务企业维修，也可以自行组织维修。
建设单位在物业竣工验收前，应当一次性向物业主管部门交纳物业建筑安装总造价百分之二的保修金，存入指定银行，作为物业维修费用保证。保修金的交纳、使用、管理和退还办法另行制定。
第六章 追究责任
第四十二条 违反物业管理有关规定的，由有关行政主管部门依照国务院《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》等法律、法规、规章以及《绍兴市城市管理相对集中行政处罚实施办法》等规定依法追究责任。
第四十三条 物业主管部门及其他有关行政主管部门的工作人员有违反物业管理法律、法规、规章和本办法有关规定的行为，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第七章 附 则
第四十四条 业主决定不选聘物业服务企业实行自我管理的，依照《浙江省物业管理条例》和本办法相关规定执行。
第四十五条 各县（市）的物业管理工作可参照本办法执行。
第四十六条 本办法自发布之日起施行。1997年11月6日市政府颁布的《绍兴市区住宅小区物业管理暂行办法》同时废止。
