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房地产开发中的五个基本问题/高原

作者:法律资料网 时间:2024-07-23 01:38:10  浏览:8397   来源:法律资料网
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房 地 产 开 发 中 的 五 个 基 本 问 题

高原


由于我国某些政府主管部门的监管不力,相关行业的操作不规范(比如说金融机构的房地产金融业务),以及我国的房地产法制建设不太完善,使得中国的房地产市场向来问题突出。特别是少数房地产开发企业恶意侵害买受人合法权益事件屡见不鲜,给本来就信誉不佳的房地产业带来更大更坏的影响,甚至已经严重影响到了整个房地产行业的健康发展。不久前在广州市发生的“广地花园”事件,就是其中的一个典型表现(详细情况请在互联网上搜索及访问南方周末网站2003年12月4日等相关报道)。笔者现在仅就房地产开发过程中表现较突出的最基本的几个问题与大家共同探讨。

一、 怎样让房地产开发企业实际履行保修义务?
根据建设部发布的《房屋建筑工程质量保修办法》的规定,地基基础和主体结构工程的保修,为设计文件规定的该工程的合理使用年限;屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏的保修,为5年;供热与供冷系统的保修,为2个采暖期、供冷期;电气系统、给排水管道、设备安装的保修为2年;装修工程的保修为2年。在现在的房地产开发中,很多投资者大多数是成立一个与自己独立的项目公司(也是其子公司)来对某一个具体的房地产开发项目进行房地产开发。《城市房地产开发管理暂行办法》也规定,以依法取得的土地使用权可以依照有关法律、法规的规定作价入股,合资、合作开发经营房地产。合资、合作双方应当在项目确定后,依法设立房地产开发企业。也就是说规定了在合作开发房地产时合作双方应当共同投资设立一个与各投资者都独立的房地产开发企业来进行房地产开发。这些规定本来是为了加强对房地产开发的监督与管理,但实践中却反而成了房地产开发企业逃避责任的手段。在现实的房地产开发中,很多项目公司往往在该商品房销售完毕后就予以注销,或者是故意创造条件让工商机关予以吊销。在这种情形时,不管是保修二年也好还是五年也好,房地产开发企业都不存在了,谁来给你保修呢?都只不过是一句空话而已。由于我国目前的公司法制度所采取的是较为严格的法人有限责任制度,当房屋质量或保修承诺等方面出现问题时很难追究到实际投资人的责任,现行的法人有限责任制度也就成了房地产开发企业逃避责任的重要方式,这也可能是劣质工程或者豆腐渣工程不断出现的一个重要原因。项目公司不存在了,也无法追究到实际投资者的责任,业主的权利如何真正保障呢?看来不仅仅是司法实践中面临的一个问题,也是我国房地产立法与管理等方面存在的一个重要问题。

二、 为什么会出现重复出售与抵押?
重复出售与抵押,本来是一件很容易管理与控制的事情。由于不动产出售与抵押在我国都是要式行为,必须履行一定的登记或备案手续。预售、现售与抵押都要办理登记,都有据可查,怎么会让买受人无法可查无处可查呢?房地产开发企业骗取了国有银行的资金,说不定会让全国的纳税人来承担这些损失,毕竟不是直接让买受人损失。但是如果骗取是某一个具体的公民的钱,可就很不一样了,要知道这些钱也许就是一个人或者一个家庭多少年来的所有积蓄,也可能是一角一元节约积攒起来的血汗钱啊。本来法律制度规定办理产权变动登记的一个重要目的就是公示,从而使有关交易相对人能够清楚知道该标的物的权利状态以及是否存在瑕疵,从而正确面对与预防风险。但是,我们的某些政府主管部门似乎并没有明白这法律制度的目的,也根本没有向老百姓负责的观念,故意或过失地忘记了自己的职责。一个只要认真的履行了自己的职责、稍加留意略想一些措施就能避免的小小问题,为什么竟然屡见不鲜的如此严重的出现了呢?难道我们的某些政府主管部门不能对其行为进行反思、不能从这类事件中得到一些启示吗?

三、 业主委员会是什么?享有什么权利承担什么义务?
我们都知道在物业管理中应当成立业主委员会,但是业主委员会有什么法律地位呢?从现有的规定来看,仅有《物业管理条例》中有所涉及。该条例第16条规定:业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。 而对于业主委员会是什么样的性质却未见任何法律、法规或规章提及。根据民法理论及民法通则的规定,在民事行为主体中,可大体分为公民、法人及其他组织,但是业主委员会显然不具备任何一种类型的特征与要求。它既不是经过工商管理部门登记成立的营利性组织,也不是经民政部门核准登记成立的非营利性组织(如社团法人等),因为向房地产主管部门备案并不能使其当然成为一个合法的民事主体。那么它与物业管理公司所签订的合同是否合法呢?其在诉讼中是否具有合法的民事主体资格呢?而且它与居委会又是什么样的关系呢?因此,对于业主委员会的性质与地位,现有的规定既不明确也不准确,操作性极差,也会给权利的行使带来负面的影响。

四、 如何正确、妥善处理房地产开发中的犯罪行为?
房地产开发中涉及到的犯罪主要为贷款诈骗罪与合同诈骗罪,前都主要是针对银行,后者主要是针对买受人,而犯罪者多数是房地产开发企业。由于现行的房地产管理制度、金融制度等各项原因都给房地产开发企业留下了实施犯罪的足够空间。试想一下,一家房地产开发企业可以用很少很少的资金以分期支付的方式取得土地使用权(也许取得土地使用权的价格也是很低很低),然后不仅可以把土地使用权抵押给银行融资,甚至在房屋刚破土动工后就又可以把房屋以各种形式各种名义(比如是内部认购啊等等)卖出去再从买受人那里得到首期购房款,根本就不必要自己拿出多少钱来,但这些似乎还不算过分。某些房地产开发企业更是疯狂的进行重复抵押与按揭,如果运气好,房卖了钱赚了,什么事都没有;如果运气不好,也早已携款潜逃,留下这些可怜的购房人给政府算了。万一被拘捕了,说不定也会有些地方政府总是想方设法不让这些人被判刑,否则谁来帮他们处理这一堆乱事谁替他偿还这些债务呢?说不定某些政府为了稳定大局,也可能会把某些纳税人的钱来替他们弥补这些损失呢,或者是采取其他方法来变相处理算了。就算是被判了刑蹲了监狱,反正有了足够多的钱,说不定在监狱里也会过得很痛快,也会比那些可怜的小业主日子过得好多了啊,所以也难怪他们乐此不疲如此“操作”。再加上刑法条款中对上述两种犯罪的认定也存在一定的困难,而且司法实践中的刑事责任民事处理化也比较普遍,的确无法让这些房地产开发商们望而却步。总的说起来原因大概就是一个:处罚得太轻了。如果给他重重的处罚,罚得让他们倾家荡产,罚得让他们不敢有这个想法,他们还敢这样去做吗?看来,不仅要完善相关的法律规定,也要让司法机关与政府部门切实按照法律规定来处理,以预防和打击房地产开发中的犯罪行为。

五、 政府主管部门及有关组织应当做些什么?
政府建设主管部门应当负责住宅和房地产行业管理,规范房地产市场建设活动;规范建筑市场,指导监督建筑市场准入、工程招投标、工程监理以及工程质量和安全;负责住宅和房地产行业管理等等。政府土地管理部门也应履行土地使用权的出让与管理、产权登记与备案等基本职责。简单的说就是管理、指导和监督。但是为什么还是会屡见不鲜地出现“广地花园”等现象呢?从现行法律规定来看,房地产开发经营本身就是一个需要审批才能经营的行业,并不是一个想经营就能经营的行业。而有些政府主管部门对于那些没有取得商品房预售许可的房地产开发企业的变相预售行为似乎无动于衷,对某些房地产开发企业发布的虚假广告也是充耳不闻,对某些房地产开发企业擅自挪用预售款项行为也监督不力,也许对于利用合同欺诈(甚至是诈骗)或者是运用不公平条款来损害买受人合法权益的行为也不理不睬,等等,任凭这些房地产开发企业胡作非为。而肩负维护整个行业整体利益的房地产业组织,也鲜见对这些事件作出正确的回应,实在是太不应该。我们知道,尽管是某一个或者是某一部份房地产开发企业发生了这些事情,但毕竟会严重影响到整个房地产行业的形象,以及公众对这个行业的整体评价。一个失去了诚信的行业,不正是面对着灾难的来临吗?所以,从整个行业的利益出发,作为其行业整体利益维护者的房地产业协会应当予以正确回应才行。因为这不仅是对业主负责,对市场负责,对国家负责,也是对其自身负责。同时,作为保护消费者合法权益的各级消费者组织也应积极行动起来,通过各种合法途径来维护消费者的合法权益,维护正常的房地产开发秩序,促进整个国民经济快速、有序、健康的发展。

由于业主在房地产开发的过程中总是处于弱势地位,因此其权利更容易受到侵害。建立一个健康的房地产业不仅仅是保护每个业主的合法权益的问题,更是关系到这个产业的健康发展问题,甚至可能是关系到局部的政治与社会稳定问题,绝对不能等闲视之。要想培育与维护一个良好的房地产市场体系,不仅需要完备的房地产法律体系,需要政府各主管部门严格的监督管理,需要金融行业热情的服务引导,更需要每一家房地产开发企业自身的规范经营。我们要严厉打击那些房地产开发中的害群之马,努力规范房地产开发行为,为社会各界提供更多更好的房地产产品,在满足日益增长的房地产消费需要的同时也给我国经济建设作出更大贡献。这样才是我们大家都希望看到的。



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安康市人民政府办公室关于印发安康市烟花爆竹安全监督管理暂行规定的通知

陕西省安康市人民政府办公室


安康市人民政府办公室关于印发安康市烟花爆竹安全监督管理暂行规定的通知
 

各县、区人民政府,市政府各工作部门、各直属机构:


《安康市烟花爆竹安全监督管理暂行规定》已经市政府同意,现印发给你们,请认真遵照执行。



二○○五年四月十八日  
      


安康市烟花爆竹安全监督管理暂行规定

为了进一步加强烟花爆竹安全监督管理工作,根据《中华人民共和国安全生产法》、《中华人民共和国行政许可法》、《中华人民共和国民用爆炸物品管理条例》、《安全生产许可证条例》等法律法规和有关政策规定,结合我市烟花爆竹安全监督管理工作实际,特制定《安康市烟花爆竹安全监督管理暂行规定》(以下简称《规定》)。
第一条 凡在本市境内生产、经营、运输、储存、燃放烟花爆竹的企业和从业人员,必须遵守本《规定》。
第二条 本《规定》所称烟花爆竹是指各类烟花、爆竹、礼花弹、民用信号弹及生产烟花爆竹所需的高氯酸钾、硫磺、铝银粉、发射药、黑火药、成品引线等具有爆炸、燃烧性能的生产原材料。
第三条 市、县(区)安监部门是本辖区烟花爆竹生产经营安全监督管理的主管部门。烟花爆竹生产经营安全监督管理实行分级负责制。
第四条 市、县(区)两级分别成立由安监、公安、工商、技术监督、供销社等部门组成的烟花爆竹经营安全管理办公室(以下简称烟爆办),办公室设在市、县(区)供销社,具体负责烟花爆竹经营安全管理工作。其它部门按照职权范围,负责烟花爆竹生产经营活动中相关的安全管理工作。
第五条 依照国家有关法律法规规定,烟花爆竹生产经营实行安全许可制度。
第六条 凡生产烟花爆竹的企业经县(区)安监部门初审,报市安监部门审核,省安监部门批准发给《烟花爆竹安全生产许可证》后,方可在工商行政管理部门申领《营业执照》,从事生产活动。
第七条 烟花爆竹的生产必须符合国家和行业有关安全规定、标准和操作规程。同时建立严格的检验制度,产品出厂自检必须合格。市质量技术监督局对生产企业生产的产品每年抽检一次,所抽样品由企业送法定检验机构检验。检验报告作为年审依据。
第八条 烟花爆竹生产企业需购买高氯酸钾、铝银粉、发射药、黑火药、成品引线等具有爆炸、燃烧性能的原材料时,应持《烟花爆竹原材料购买申请表》和《烟花爆竹生产原材料消耗回执》,经县(区)公安部门初审,在县(区)安监部门备案,到市公安部门办理准运手续,在指定的生产企业购买。严禁倒卖烟花爆竹生产原材料。
第九条 建立严格的烟花爆竹生产、销售流向报告制度。生产企业每月5日前向所在县(区)安监部门报送《烟花爆竹生产、销售情况表》。县(区)安监部门每季度向市安监部门报送《烟花爆竹生产、销售情况汇总表》,同时报告安全生产管理情况。
第十条 烟花爆竹生产企业必须与有烟花爆竹批发资格的企业签订购销合同,产品由批发企业统一销售。生产企业不得自产自销。
第十一条 烟花爆竹的批发业务由市、县(区)供销社所属的专营公司统一经营,其它任何单位和个人不得从事烟花爆竹批发业务。
第十二条 需从事烟花爆竹批发业务的企业,由所在县(区)烟爆办审查,市烟爆办审核,报省烟爆办办理《烟化爆竹定点批发证》,持《定点批发证》到市安监部门核发《烟花爆竹销售许可证》(批发),并办理《烟花爆竹储存许可证》后,方可到工商行政管理部门领取营业执照,从事烟花爆竹批发业务。
第十三条 烟花爆竹批发企业可根据实际需要在零售点集中的地方设立烟花爆竹专供站。专供站由县(区)烟爆办审查,市烟爆办办理《烟花爆竹专供资格证》,市安监部门核发《烟花爆竹销售许可证》,并办理《烟花爆竹储存许可证》后,方可到工商行政管理部门领取营业执照,开展烟花爆竹经营业务。
第十四条 烟花爆竹零售网点由县(区)烟爆办按照安全、合理的原则,统一规划设置,发给《烟花爆竹零售资格证》;县(区)安监部门审核,发给《烟花爆竹销售许可证》(零售);持《烟花爆竹销售许可证》(零售)在县(区)工商行政管理部门申领《营业执照》。凭《资格证》、《许可证》和《营业执照》在烟花爆竹批发企业领取《安康市烟花爆竹零售网点采购证》(以下简称《采购证》)。
第十五条 烟花爆竹《安全生产许可证》三年审验一次,《销售许可证》(批发、零售)、《储存许可证》及《定点批发证》、《专供资格证》、《零售资格证》每年审验一次,审验程序同发放程序。
第十六条 烟花爆竹批发企业进货必须遵守下列规定:
1、需从县(区)内合法生产企业进货的,凭市安监部门审定的《购销合同》,到县(区)公安部门办理《运输证》;需从市内县外合法生产企业进货的,凭市安监部门审定的《购销合同》,由市专营公司统一在市公安部门办理《运输证》。
2、需从市外省内生产企业进货的,由市专营公司按市烟爆办审定的《许可购进企业目录》,经市安监部门审核同意,到市公安部门办理《运输证》。
3、需从省外进货的,由市专营公司按省、市烟爆办审定的《许可购进企业目录》,经市安监部门审核同意,市公安部门审查,到省公安厅办理有关手续后,方可组织进货,并在全市范围内批发。
第十七条 凡在安康市境内销售的烟花爆竹,内、外包装上必须粘贴《安康市烟花爆竹准销证》。《准销证》由市安监部门统一印制,县(区)安监部门和市专营公司负责发放。市内生产企业按生产销售计划在县(区)安监部门领取并粘贴,市外购进的烟花爆竹由市专营公司在市安监部门领取并粘贴。县、区及其他部门不得制作、加贴其它准销标识。
第十八条 市、县(区)专营公司必须从指定企业进货,专供站只能从所在县(区)专营公司进货。严禁收购、经销非法生产企业和未附有《产品合格证》、《准销证》的产品。
第十九条 烟花爆竹批发企业、专供站不得向无《烟花爆竹销售许可证》的单位和个人批发烟花爆竹。
第二十条 烟花爆竹零售网点应从本县区烟花爆竹批发企业或专供站进货。严禁收购、经销非法生产企业以及未附有《产品合格证》、《准销证》的产品。
第二十一条 烟花爆竹零售网点到批发企业或专供站进货时,应携带《采购证》并由批发企业或专供站对进货情况予以登记,以备查验。
第二十二条 储存烟花爆竹,必须设立专用库房或储存室。库房和储存室必须按照有关规定由县(区)安监部门初审,并由市安监部门核发《烟花爆竹储存许可证》后,方可使用。
第二十三条 烟花爆竹零售网点储存烟花爆竹一般不得超过10箱。超过10箱者必须设立符合安全规范的专用储存室,并由县区安监部门初审,市安监部门核发《烟花爆竹储存许可证》,但存量最多不得超过50箱。
第二十四条 烟花爆竹库房(储存室)必须专人负责管理,建立安全保管、领发、出入库检验登记制度。严禁无关人员进入,严禁超量、超高、混存及乱堆乱放。
第二十五条 烟花爆竹库房(储存室)必须备足消防器具和消防用水,经常进行安全检查;发现隐患,立即整改;出现险情,立即向有关部门报告。
第二十六条 各县(区)安监部门要切实加强对烟花爆竹生产、经营企业的监督管理,建立定期检查制度。凡不具备安全生产条件的,必须限期整改;违规、违法生产的,必须停产、停业整顿;经整改验收仍不合格的,应按有关规定注销证照,予以关闭。
第二十七条 烟花爆竹运输必须遵循下列规定(少于10箱除外):
1、县(区)内运输的,由县(区)公安部门签发《运输证》。
2、省境内跨县运输的,由市公安部门签发《运输证》,外包装箱粘贴《安康市烟花爆竹运输专用封签》。
3、省外运输的,由省公安厅签发《运输证》,外包装箱粘贴《陕西省省外烟花爆竹采购运输封签》和《陕西秦瑞烟花爆竹有限责任公司经营标识》。
第二十八条 烟花爆竹必须实行专车运输,运输车辆悬挂《爆炸物品运输标志牌》。严禁在托运、寄存、邮寄的行李、包裹中夹带烟花爆竹和客运车辆携带烟花爆竹。
第二十九条 举办焰火晚会由举办单位选择安全场地,制定安全保卫方案,经公安部门按管理权限审查批准后,方可举行。
第三十条 烟花爆竹生产、经营、运输、储存、燃放企业要制定事故应急救援预案,并加强演练。
第三十一条 对违反本《规定》的单位和个人,由安监部门负责查处;对非法生产、经营、运输、储存、邮寄、燃放烟花爆竹的,由相关部门负责查处;情节严重,构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第三十二条 市、县(区)可成立烟花爆竹稽查机构,对非法生产、经营、运输、储存烟花爆竹的行为进行打击。加强日常监管工作,维护正常的生产经营秩序。
第三十三条 国家公务人员在执行本《规定》时,滥用职权、徇私舞弊的,依照有关规定给予行政处分;情节严重,性质恶劣,构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第三十四条 各级安监、公安、工商、技术监督、供销等有关部门,应共同做好本《规定》的实施工作。
第三十五条 本《规定》自发布之日起施行,由市安监局负责解释,原《安康市烟花爆竹安全生产经营管理办法》(安政办发〔2001〕59号)同时废止。


青海省人民代表大会常务委员会关于进一步贯彻《中华人民共和国全民所有制工业企业法》的决议

青海省人大常委会


青海省人民代表大会常务委员会关于进一步贯彻《中华人民共和国全民所有制工业企业法》的决议
青海省人大常委会


(1992年6月30日青海省第七届人民代表大会常务委员会第二十七次会议通过)


省第七届人民代表大会常务委员会第二十七次会议,听取并审议了省人民政府关于贯彻实施《中华人民共和国全民所有制工业企业法》(以下简称《企业法》)情况的汇报。会议认为,三年多来,我省在贯彻实施《企业法》方面做了许多工作,取得了一定成效。但是进展很不平衡。为
了进一步贯彻落实《企业法》,加快改革开放步伐,促进我省经济发展,特作如下决议:
一、政府和主管部门、国营企业的领导干部都必须充分认识贯彻执行《企业法》对于加快改革开放步伐,转换企业经营机制,把企业推向市场,提高经济效益,促进生产力发展的重要意义,进一步广泛深入地全面学习、宣传、贯彻《企业法》,增强执法自觉性,形成贯彻执行《企业法
》的社会大环境。政府要明确对主管部门实行执法责任制,维护《企业法》的严肃性和权威性,做到有法必依、执法必严、违法必究。
二、要严格按照《企业法》办事,尽快清理涉及企业的各项规定,凡不符合《企业法》的,必须废止或者修改。对《企业法》已明确规定的生产经营、劳动用工、人事管理、机构设置、工资分配、产品价格、资金支配、资产处置等项权利要依法落实到企业,不得层层截留。
三、按照政企分开的原则,严格依照法律规定规范政府与企业的关系,改革管理企业的方式,转变职能,变管理为服务,减少办事环节,提高工作效率。要精简机构,用经济和法律的手段,正确处理宏观调控与微观放开的关系,减少行政干预,支持企业依法自主经营。
四、进一步抓好企业转换经营机制配套措施的落实,建立健全职工养老、医疗、待业等社会保障机制,培育和发展市场体系,致力于城市社会化服务和城市基础设施建设。
五、政府有关部门必须结合执行《企业法》,全面贯彻落实国务院关于搞活国营大中型企业的二十条规定、省政府的十八条措施、深化企业改革的四个办法和省委、省政府最近制定的《关于进一步加快改革开放、加快资源开发的若干决定》。这些规定、办法和决定,不仅对加快我省经
济发展具有重要意义,而且对于《企业法》的实施也具有重要的推动和完善作用。
六、要采取切实有效的措施,减轻企业负担。各有关部门不得以任何借口硬性规定企业的机构设置及其人员编制,禁止任何单位向企业非法摊派和乱集资、乱收费,坚决制止各种不必要的检查、评比、达标、升级等活动。对依法需要检查的,由政府统一安排,持证进企业检查。有关部
门召开会议,允许厂长派代表参加。
七、进一步理顺企业领导体制,坚持实行厂长(经理)负责制。厂长作为企业的法定代表人,依法统一行使经营决策权和生产指挥权。要充分发挥企业党组织的政治核心作用,做好思想政治工作,监督和保证厂长依法行使职权,全面落实职代会的各项职权,全心全意依靠工人阶级,保
障职工群众的主人翁地位,加强企业的民主管理和民主监督,努力把企业办好。
八、转换经营机制,把企业真正推向市场,提高经济效益,以利于经济从粗放型到集约型转轨,是贯彻执行《企业法》的重要内容和目的。企业要抓住当前有利时机,面向市场,加大改革力度,因地制宜,因厂制宜,制定和完善企业内部的各项制度,深化劳动用工、人事管理和工资分
配等方面的改革,加强和完善承包经营责任制,坚持个人分配与劳动成果挂钩。要进一步依靠科技成果,大力推进企业技术进步,不断增强市场意识和竞争能力,积极发展跨地区的横向经济联合。亏损企业必须努力改善经营,切实做到扭亏增盈。政策性亏损也要严格实行定额管理。
九、企业在转换经营机制过程中,要因厂制宜,采取多种办法,安置富余人员。有条件的企业,提倡把自办的生活服务设施从企业中分离出来,兴办第三产业,实行社会化服务,自主经营管理,以减轻企业负担,逐步缓解企业办社会的矛盾。
十、各级人大常委会要充分行使宪法和法律赋予的职权,加强对实施《企业法》的监督检查,把搞好国营大中型企业作为监督工作的一个重点,定期组织人大代表进行检查。司法部门要运用法律手段为企业改革保驾护航,支持企业改革和正常的经济活动,维护企业的生产秩序和工作秩
序,促进我省经济的发展。



1992年6月30日

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