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答辩失权建构设想/鲍艳

作者:法律资料网 时间:2024-07-15 19:51:40  浏览:8789   来源:法律资料网
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答辩失权建构设想

中国人民大学法学院 鲍艳

中文摘要
答辩失权是民事诉讼中的一项特别制度,对保证诉讼公正和效益的实现有极为重要的意义。从各国的立法例来看,答辩失权大致有两种模式。尽管各国在具体的构建及立法的技巧等方面存在细微的不同,但将整个民事诉讼分为准备程序加上一次集中、连续的开庭已经成为一种世界性的立法潮流。多年的实践表明,答辩失权制度运行效果较为明显。在民事诉讼改革的今天,通过对各国相关立法进行分析探讨,并结合适合中国实际情况的法律制度,笔者提出建立一种不完全意义上的答辩失权制度,并建构相应的程序保障制度。以此充分发挥答辩失权制度的作用,更好的进行审判工作,赋予法律权威,公正,效率。


关键词:
答辩失权 辩论期日  

一.答辩失权概述
随着司法改革的深入,民事诉讼审前程序的重要性及其独立价值日益凸显。审前程序的一个重要功能就是固定、整理争点和证据,为此,我国已确立举证时限及证据失权制度,而与之相配套的答辩失权制度尚未确立,导致证据失权制度未能发挥其应有之功能。因此,建立答辩失权制度乃是当下审前程序改革的当务之急。
答辩失权主要是指法律明确规定诉讼中的一审被告和二审被上诉人在规定的期间内,因没有实施答辩行为而丧失以后的答辩权利。
答辩失权不是一种单一的规定或制度,而是民事诉讼理念和精神在诉讼制度中的体现,对保证诉讼公正和效益的实现有极为重要的意义。失权即原有权利的丧失。在民事诉讼中,有一系列的失权制度。民事诉讼中的失权是指当事人在诉讼中原本享有的诉讼权利因某种原因或事由的发生而丧失,一般来说,根据民事诉讼法的规定当事人享有某些权利的同时,也规定了这些权利行使和丧失的条件。法律上的任何权利的存在与行使都与实际生活相关联,都是有条件的,当实际的法律条件发生变化,失权的结果就自然会发生。诉讼是与时间和过程统一的,即所有诉讼权利的丧失均以时间的流逝即时限的届满为基本前提,因此从时间上看失权可以被认为是诉讼权利的时效。民事诉讼中的失权制度主要是为了提高诉讼效率,同时也考虑程序公正的必要性。这是因为,在诉讼过程中,由于当事人双方利益的对立性,其中一方当事人通过迟延诉讼可以获得诉讼上的利益或优势,比如在答辩时,出于诉讼策略和技巧的考虑,被告或其律师不提交答辩状,或者即使提交答辩状,也不明确提出答辩所依据的证据材料,以谋求在诉讼中规避法律或占有诉讼上的优势地位。因此,从失权制度的本质来看,失权制度反映了程序的正义性或诉讼的形式正义性,这与实体正义或实质正义显然不同。当今各国大多都有答辩失权制度,答辩失权的直接法律后果是法院将答辩的不作为视为被告承认原告的诉讼请求,判决原告的诉讼请求成立。
关于被告的答辩的性质,传统观点认为这是被告的权利,在任何时候都可以提出,但随着现代民事诉讼理念的完善,这种单纯的从保护被告的角度来配置民事诉讼权利的观点,已成为一种过时的、违背民事诉讼当事人权利平等原则内在要求的观点。 现在普遍的观点认为被告提交答辩状进行答辩既是被告的权利又是被告的责任,被告是不能放弃的。总的来说,确立答辩失权的价值基础在于程序的公正性、对话性、效率性和安定性以及诉讼平等,并也是诚实信用原则的要求。
尽管各国在民事诉讼具体制度的构建及立法的技巧等方面存在细微的不同,但将整个民事诉讼分为准备程序加上一次集中、连续的开庭已经成为一种世界性的立法潮流。无论属于英美法系还是大陆法系,均将争点的整理与缩减视为准备程序中极为重要的一环,为达此目的,各国都先后对本国以前的诉讼制度进行了改革,建立起了适合本国国情的答辩失权制度。多年的实践表明,答辩失权制度在上述各国运行效果较为明显,主要表现在:
第一,有利于案件的和解。当事人之所以发生纠纷,原因无论多么复杂,大都可概括为对事实或法律的认识不同,进入诉讼之后,通过当事人相互间的诉、答,双方争议的焦点得以凸现,加上随后的证据提交、法官心证的有限表明,在裁决前当事人已可以预测到裁判的可能性,从而权衡利弊,双方开始妥协,观点彼此接近,产生出和解的动力。美利坚民族一向被公认为是一个好诉的民族,但自1938年施行《美国联邦民事诉讼规则》后,当事人通过诉、答及其后的证据开示、审前会议,90%以上的案件都得以在庭前和解。在其它实施答辩失权、证据开示等相关诉讼制度的国家,其结果与美国均相类似。
第二,有利于提高审判效率。少数案件进入庭审程序后,由于已经过争点整理、证据开示等一系列准备,因而审判对象特定而具体,庭审紧凑而有效率,更利于法官发现真实和依法裁判,从而提升了裁判的质量。
第三,有利于实现司法公正。在诉讼过程中,由于当事人双方利益的对立性,其中一方当事人通过迟延诉讼可以获得诉讼上的利益或优势,比如在答辩时,出于诉讼策略和技巧的考虑,被告或其律师不提交答辩状,或者即使提交答辩状,也不明确提出答辩所依据的证据材料,以谋求在诉讼中规避法律或占有诉讼上的优势地位。与证据失效制度相配套,答辩失权促使当事人及时有效地提出答辩主张,使对方当事人掌握了解其立场和主张,有利于实现双方当事人的地位平等。
虽然各国的答辩失权制度在具体建构上有区别,但两大法系的民事诉讼制度中都直接或间接地规定了这一制度,而我国至今没有完整的规定,导致审判实践中大量存在着被告不应诉、不答辩或不作实质答辩的现象,以及当事人和律师对第一审审理不重视甚至漠视的情况。严重影响着审前整理集中争点,不利于追求审判公正和效率。因此,在民事诉讼改革的今天,我们有必要清醒地认识我国立法现状,并对法律之林中各国相关立法进行分析探讨,探寻一种适合中国实际情况的法律制度,充分发挥答辩失权制度的作用,更好的进行审判工作,赋予法律权威,公正,效率。

二.我国现今立法状况及其弊端
随着司法改革的深入,民事诉讼审前程序的重要性及其独立价值日益凸显。审前程序的一个重要功能就是固定、整理争点和证据,为进一步深化我国民事审判改革,克服证据“随时提出主义”之弊端,最高人民法院于2002年4月1日起开始实施的司法解释《关于民事诉讼证据的若干规定》(以下简称《规定》)确立了“证据适时提出主义”,从而建立了我国的证据失权制度。而答辩失权制度作为证据失权制度的配套实施措施,其建立和完善是证据失权制度发挥功效,实现“公正与效率”价值目标之关键。因为仅有证据的集中而没有争点的确定与整理,是很难直接向诉讼集中靠拢的,而且对当事人来说也是不公平的。因此只有构建我国的答辩失权制度,才能保障证据失权制度的有效实施,并实现其价值目标。
现行法律有关民事答辩制度方面的规定及其缺陷《民事诉讼法》第113条第1款规定:“人民法院应当在立案之日起5日内将起诉状副本发送被告,被告在收到之日起15日内提出答辩状。”该条第2款又规定:“被告提出答辩状的,人民法院应当在收到之日起5日内将答辩状副本发送给原告。被告不提出答辩状的,不影响人民法院审理。”该条第1款虽然规定了被告提出答辩状的时限,但没有明确规定被告在此期间不提出答辩的法律后果。而且从该条第2款后段的内容看,意味着被告即使不提出答辩状也不会影响被告今后进行答辩。因此,学者普遍认为“在我国现行的民事诉讼法中,被告答辩被设计成为任意性规定,成为一项单纯的诉讼权利。” 而《规定》第32条虽然指出:“被告应当在答辩期届满前提出书面答辩,阐明其对原告诉讼请求及所依据的事实和理由的意见”,但没有规定不在答辩期届满前提出书面答辩的法律后果,因此,并没有确立答辩失权制度,而仅仅是更强调答辩人有答辩的义务,被告不提出答辩状对其实体权利几乎没有什么影响;在庭审中,被告应该享有的诉讼权利并不因此受到任何限制,答辩显现在人们面前的依然只是权利的一面。
现行答辩制度随着民事审判方式改革的逐渐深入,已愈来愈不适应形势的要求,其缺陷在实践中表现得十分明显。主要有:
1.被告故意不提交答辩状,在庭审时对原告突然袭击,有违诉讼平等原则。民事诉讼是对立当事人之间的争讼,这种争讼关系的基础是民事实体法规定的双方当事人之间平等权利义务关系。反映在诉讼上双方的诉讼权利义务是平等的,换言之,当事人之间的平等性是民事诉讼得以进行的法律基础和社会基础 。作为法院必需注意到这一特点,并在审理过程中,在双方当事人的主张、举证、陈述、答辩等方面以及其他的程序事项上保证当事人双方有均等的机会进行攻击和防御。在民事诉讼中,法院将起诉状副本送达后,原告的诉讼请求及所依据的事实和理由便暴露无遗,被告由此充分准备了对付原告的办法,而此时如果被告不提出答辩状,故意隐瞒自己的观点和理由,这就在实质上剥夺了原告的庭前诉讼知情权,使原告难以做好庭审准备,双方的诉讼权利义务明显不对等,违背了诉讼权利平等原则的要求。
2.被告不提交答辩状将妨碍原告有效行使举证权,并无法杜绝诉讼突袭现象的发生。根据《规定》第34条规定要求,双方当事人均应在举证期限内提交证据,否则逾期将被视为放弃举证权利。但是如果被告在举证期限届满前不提出书面答辩,则原告无从知道被告的观点和主张,将导致原告提供证据“无的放矢”,难以有效举证。因为,原告在此次提供的证据,不仅是支持其主张的证据,同时还应是针对被告所提出的答辩主张而提供相应证据作为攻击与防御的方式与手段,而此时被告不答辩,原告攻击、防御被告的证据就难以有针对性地提出。同时原告还容易遭受被告的诉讼突袭。由于无答辩失权制度,被告可将原来应在答辩阶段提出的对原告的诉讼请求和其所依据的事实、理由进行的反驳放在庭审时运用,突击提出反驳证据(反驳证据是指一方当事人为证明其主张而提出证据时,对方当事人并不提出相反证据来否定一个所主张的事实,而是针对证据所存在的瑕疵,如:书证上的笔名为假,或物证是伪造的等等,指出其主张因证据有瑕疵而无法得到证明, 以此诉讼突袭手段将使原告所举证据处于效力不确定状态,使原告措手不及,在庭审中陷入被动。这一方面不利于敦促被告按期答辩,同时会陷入突袭答辩客观上对被告有利的诉讼怪圈。这对原告而言显失公平,也不符合现代诉讼精神。
3.被告不答辩,将使法官难以整理出双方当事人的争议焦点,从而导致诉讼拖延,降低庭审效率。由于被告可随意不提交答辩状,往往造成法官无法在庭审前归纳出双方争议的焦点。这样进入庭审后,要求法官在当事人宣读诉状与答辩状后立即归纳出争议的焦点,显然超出了一般人的认识和诉讼能力。因为焦点不明确,双方当事人在诉讼中的对抗性、针对性不强,庭审调查难以围绕实质内容进行,致使案件不得不多次开庭才能弄清争点,这必然造成诉讼的迟延。而如果从一个社会整体的审判活动来看,每个讼案的解决都要经过一个漫无休止的过程的话,那么整个社会的经济活动和生活秩序都将处于停滞或动乱状态,这样诉讼效益问题必将影响到诉讼价值及社会公众对司法程序本身的信赖程度和期望价值。可以说,“久长的裁判是恶的裁判,诉讼过分迟延等同于拒绝裁判。 诉讼拖延既造成了庭审效率的降低,而且也增加了当事人的讼累。
这些问题都暴露出我国诉讼制度存在着很大缺陷。诉讼制度的改革需要答辩失权制度的建立。然而,具体建构何种制度形式,仍需要研讨各国法律形式,选取一种适宜中国具体情况的制度。

三.答辩失权立法模式及立法背景分析
从各国的立法例来看,答辩失权大致有以下几种模式:
一是法院在案件受理后即确定当事人双方出庭的第一次期日到庭并提出答辩状,没有在第一次期日到庭或到庭后不提出答辩状的,丧失以后进行答辩的权利,这种立法例以日、奥为代表。其具体规定是,有管辖权的法院在案件受理后即确定当事人双方出庭的第一次期日,在第一次期日时,要求被告到庭并提出答辩状。没有在第一次期日到庭或到庭后不提出答辩状的,即丧失以后进行答辩的权利。《奥地利民事诉讼法》第243条规定,被告必须在第一次期日中对原告的起诉状提出相应的答辩状,如果在该期日没有提出答辩状的,被告将丧失抗辩权。 我国的近邻日本,其民事诉讼法经过1926年的修改后,七十多年一直没有大的变动,该法所确立的“一步到庭”的审判方式由于审理案件时间太长,费用太高,致使一般公民远离诉讼,往往用其他方式解决纠纷,民事诉讼法的利用率一向不高。经过日本学术界和司法实际工作者的五年多时间反复讨论,1996年6月日本国会正式通过新民事诉讼法。此次改革最重要的一项内容就是完善了争点和证据整理程序,并将口头辩论分为两个阶段,即争点和证据整理的准备阶段与集中询问证人和对当事人本人作为证人进行询问后作出判决的集中审判阶段,其目的在于当事人之间、当事人与法院之间真正明确了争点以后,进入法庭实质性审判。为保证该目的的实现,日本新民事诉讼法第139条规定:经提起诉讼,审判长应指定口头辩论期日,并传唤当事人。其159条进一步规定,在口头辩论期日里,当事人没有对对方的主张予以否定的,视为承认对方的主张。就被告而言,被告如果没有以原告的主张提出抗辩的,也视为被告承认原告的权利主张。在口头辩论期日当事人没有到庭的同样视为承认原告的主张。这当然也包括被告没有到庭时,视为被告承认原告的主张。这种立法例在答辩失权的处理上增加了被告到庭的前提,即把被告不到庭作为失权的要件之一。
二是答辩期间作为答辩权行使的法定要件,当法定的期间届满后,被告就丧失答辩的权利,而丧失答辩权的后果是法院直接承认一审原告或二审上诉人的权利主张和诉讼请求,这种立法例以英、美为代表。具体来说,它是确定答辩状提出的期间,当法定的答辩状提出期间届满后,被告就丧失了答辩的权利。答辩失权的直接后果是法院将答辩的不作为视为被告承认原告的诉讼请求,判决原告的诉讼请求成立,被告败诉。答辩失权所产生的这种严重法律后果必然促使被告在答辩期间提出答辩状。英国将民事审前程序依次分为传票令状的送达、诉答、证据开示及庭审指导四个阶段,其中的诉答阶段规定被告应针对原告的请求和事实主张作出答辩和驳斥,未作驳斥的视为默认,原告对此不需要举证。如被告不答辩,原告可依《民事诉讼规则》第十二章的规定取得缺席判决。 现行《美国联邦民事诉讼规则》将审前程序分为诉答(pleading)、证据开示(discovery)及审前会议(pretrial conference)三个阶段,该规则的第8条第4款就当事人的诉答规定:对必须回答的诉答文书中的事实主张,除关于损害赔偿的金额数的主张外,在应答诉答文书中如果没有加以否认,即视为自认。我国香港特别行政区民事诉讼制度则规定,被告人应当在收到令状的14天内提出答辩状(抗辩状),原告再针对被告的答辩状(抗辩状)在14日内提出答复书。如果被告没有在答辩期间提出答辩状时,原告可向法院的司法常务主任申请不应诉判决,以判决被告败诉。
法国的答辩失权制度的规定与英美等国家相类似,作为集中体现法国民事诉讼程序基本理念和特色的大审法院诉讼程序,将整个民事诉讼程序划分为事前程序和辩论程序两大阶段,事前程序由审前准备法官负责,由其“根据案件的性质、紧急程度与复杂性,随时确定案件审前准备所必要的期限”。法国新民事诉讼法第780条规定:如律师之一(法国是实行律师强制代理制度的国家)没有在规定的期限内完成各项诉讼行为,法官得依职权或者另一方当事人的请求,决定终结审前准备,将案件提交法庭。该法第783条同时规定:在终结审前准备的裁定作出之后,不得再行提交任何陈述准备书,也不得再行提交任何供辩论的文书、字据,否则,依职权宣告不予受理。根据上述规定,当事人在辩论程序中涉及的争点必须是经过事前程序整理的争点,否则法官将不容许当事人对某一争点进行辩论。
此外,德国原民事诉讼程序由于受到“统一口头审理”原则的支配,当事人可以在最后一次庭审结束前提出新的理由,直接导致了庭审的反复与漫长。1976年12月,德国通过了“简化修正案”修订了其民事诉讼法。修正案规定了当事人应承担勤勉处理诉讼的一般义务,其诉讼法第282条规定,案件起诉与抗辩的方式、证据的提交等等,应依据合理、细心的当事人标准,尽早在诉讼中提出;需经对方调查之后才能答复的新论点,必须在庭审之前的适当时间内提交法庭。未能及时提出或提交的新理由或新证据,如对它们的考虑将延误案件的解决,而且此类延误归因于严重疏忽,法院可以拒绝接受(296条第2款)。就被告的答辩,该法第331条第3款规定,如果被告没有将其抗辩的意向通知法院,法院就可根据原告的特别请求,缺席判决原告胜诉,这种请求可以作为起诉状的一部分提出。
从以上两种立法例的对比中我们不难发现,尽管各国在具体的构建及立法的技巧等方面存在细微的不同,但将整个民事诉讼分为准备程序加上一次集中、连续的开庭已经成为一种世界性的立法潮流。上述国家中无论属于英美法系还是大陆法系,均将争点的整理与缩减视为准备程序中极为重要的一环,为达此目的,各国都先后对本国以前的诉讼制度进行了改革,建立起了适合本国国情的答辩失权制度。

四.分析答辩失权制度在中国的可行性
1.英美法系答辩失权的建构背景不同于中国法律制度内涵。
其理由可以先从答辩失权在比较法上的位置来考察。
在英美法系民事诉讼中,答辩失权是一项不可或缺的制度安排。这一制度既内在于其特有的“对抗制”(adversary system)原理及诉讼文化,又与称为“trail”的庭审样式及其相关的程序结构有着密切的联系。当事人双方首先必须自己设法形成攻击防御的态势,才能获得法院的实质性审理。因此,原告原则上自行送达诉状,而被告则必须在规定的时间内给以回应。如果被告不做答辩,无论是从无须进行实质审理的诉讼应尽早终结的效率角度,还是出于必须迫使双方展开对抗才能使诉讼进入下一阶段的必要,都应该以“不应诉”(default,或译为“懈怠”)为由判决其败诉。在那里,“开庭审理”(trail)在制度上既不是做出败诉判决的必要前提,事实上绝大多数案件也都未经过此阶段,而在所谓“庭前程序”(pre-trail)中已告终结。这些特点均与英美民事诉讼的“陪审制”(jury)传统紧密相关。
与此相对,大陆法系民事诉讼的开庭审理(可称为“口头辩论期日”)则有其自身独特的制度内涵。一方面,可以多次进行的开庭审理并不以当事人双方自行形成攻击防御态势的“诉答”(英美法上称pleading)作为程序前提。另一方面,包含有败诉等实质内容的判决原理上都必须经过开庭审理才能够做出。尽管德国、日本、法国等主要大陆法系国家的民事诉讼现在都设置了较为完备的准备程序,但上述特点却没有改变。换言之,无论被告是否答辩,他只是在开庭时缺席才可能未经实质性审理而遭致败诉判决(只有德国民事诉讼的“书面准备程序”这种特殊情况下才出现了例外)。可以说,与英美法系民事诉讼中几乎不可能存在相对于“trail”而言的“缺席判决”一样,大陆法系民事诉讼的原理也很难允许有“不应诉判决”的位置。这一点与大陆法系的诉讼文化有别于英美的“对抗制”、法院从送达到准备程序都更深地介入当事人之间的攻击防御过程紧密相关。
可以看出,就应否引入答辩失权而言,我国民事诉讼的程序结构及制度背景都大异于英美法系而与大陆法系接近,答案只能是否定的。
2.英美式的“不应诉判决”来强制被告答辩,在我国民事诉讼的框架内存在着原理性、结构性的障碍。
在我国民事诉讼制度上,“公开审判”除“文革”中的短时期以外始终是一项宪法规定的基本原则。在此原则的指导下,即使是在改革开放及1982年最初的民事诉讼立法以前,民事司法实践中早已形成了“作出实体判决必须经过开庭审理”这一得到普遍遵循的惯例或不成文规范。以至形容审判方式改革前原有诉讼模式的特点有“不下判决不开庭”一说,换言之就是如果只能判决结案,哪怕是走一下形式也要经过开庭。所以,虽然是立案时就可能明知被告下落不明的公告送达案件,程序上也需要经开庭审理之后才能作出缺席判决。特别是自上个世纪九十年代的民事经济审判方式改革以来,司法实践中的开庭审理接纳了“公开、口头、对席、直接”等各项程序保障原理,逐渐走向实质化。我国民事诉讼也由此真正开始形成了以庭审为中心的程序结构。开庭审理作为作出实体裁判的必要程序前提,可以说既是一种有着历史的“路径相关”而在司法实践中约定俗成的规范,又构成了审判方式改革以来推进程序保障的一项重要成果。而在这样的制度框架内引进“不应诉判决”,如果仍意味着不经开庭审理、仅以被告在规定期限内未提交答辩为由就作出败诉的实体裁判,则其很难获得正当性且又缺乏可行性的结局是显而易见的。
3.答辩失权不适合中国现阶段的司法环境。
我国民事诉讼目前的状况是:很大一部分当事人(尤其是被告)都没有律师代理,包括书写、表达等在内的辩论能力常常不足;送达既存在种种困难,在方式上也往往不够规范。在这样的情况下,假如规定被告在答辩期内不提交内容上有着种种技术性要求的答辩状,原则上就必须承担败诉后果的话,给法院(尤其是地处农村或经济不发达地域的基层法院)诉讼实务带来相当的冲击乃至混乱是可想而知的。面对我国社会转型期民事诉讼的复杂状况,引进任何意味着程序正义观念可能强烈冲击实体正义的制度都应当十分地慎重。 因此笔者认为,在当事人尚无承担“自我责任”的心理承受力、整个社会尚未形成司法终局性意识、整个政治体制和司法制度仍在不断强化各种事后的和程序外的救济途径的背景下,建立答辩失权制度仅仅或主要在于通过限制当事人的权利而促使案件的快速审结,那么在诉答阶段了结案件将导致更多“官了民不了”的案件。如果司法成本不可避免,宁愿将负担压在法官肩头,也不该对当事人施加过多负担,否则这种暂时性结案的制度设计反而会大大增加纠纷最终解决的成本,并进一步削弱司法制度解决纠纷的功能和以此为基础的司法公信力。
4.答辩失权在我国没有完善的相应配套制度。
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建设部关于加强对住房公积金建设项目贷款和单位贷款清理回收意见的通知

建设部


建设部关于加强对住房公积金建设项目贷款和单位贷款清理回收意见的通知
建设部




各省、自治区、直辖市住房委员会(住房制度改革领导小组),各省、自治区建设厅:
国务院去年4月颁布《住房公积金管理条例》(国务院令第262号,以下简称《条例》)以来,各地对住房公积金的使用方向进行了调整,基本上停止了用住房公积金发放住房建设项目贷款和单位购建住房贷款(以下简称项目贷款和单位贷款),加大了个人住房贷款的发放力度,总
的情况是好的。但也有少数地区违反《条例》,仍然发放项目贷款和单位贷款;一些地区对《条例》颁布前发放的项目贷款和单位贷款清理回收的力度不够,造成大量逾期贷款〔逾期贷款是指借款合同约定到期(含展期后到期)未归还的贷款〕,有的贷款长期逾期,形成呆滞、呆帐。目前
,根据各省、区、市的汇总情况,全国住房公积金逾期项目贷款和单位贷款额已达47亿元,严重影响了住房公积金的安全和正常运作。这一问题,应引起各省、自治区建设厅、房改办公室以及有关城市住房委员会(房改领导小组)、住房公积金管理中心的高度重视,采取切实有效措施,
认真清理,限期予以追回。吉林省长春、吉林两市的实践证明,只要领导重视,态度坚决,措施得力,各部门相互配合,逾期贷款是能够在近期内收回的(具体情况见附件)。对于用其它住房资金发放的逾期项目贷款和单位贷款也必须限期予以清理回收。对此,建设部提出以下意见:
一、各省、自治区、直辖市住房委员会(房改领导小组)和省、自治区建设厅要加强领导,从维护职工合法权益的高度出发,重视逾期项目贷款和单位贷款的清理回收工作。接到本文后立即将文件转发各市县,落实专人负责此项工作,会同有关部门研究制定回收逾期贷款的具体计划、
措施和办法,召开专题工作会议进行动员和部署,确保在明年10月底以前完成清理回收工作。完成清理回收工作的省、区、市要及时向建设部写出书面报告。
二、各省、自治区、直辖市住房委员会(房改领导小组)和省、自治区建设厅,对辖区内各市县管理中心用住房公积金和其它住房资金发放的项目贷款和单位贷款进行全面清理,将住房公积金贷款和其它住房资金贷款按城市分别登记造册,并于今年11月底前将逾期贷款汇总情况和回
收计划及措施报建设部。从今年第四季度起,各省、区、市要将用住房公积金和其它住房资金发放的逾期项目贷款和单位贷款回收情况单独注明,与《住房公积金统计报表》一并上报建设部。
三、去年5月全国住房公积金管理工作会议指出,对《条例》发布前已经签订贷款合同或协议的经济适用住房建设项目,重新审查后,可继续发放贷款。这仅是一种临时性过渡措施。会议要求,各地不得在上述情况之外发放新的项目贷款和单位贷款。凡是违规发放的必须在明年3月底
前追回;对弄虚作假故意违规的,要进行严肃查处。自本文发布之日起各地一律不得再发放住房公积金和其它住房资金项目贷款和单位贷款。
四、各市县管理中心要对住房公积金和其它房改资金发放的项目贷款和单位贷款进行逐笔清理,联同逾期贷款汇总情况、回收计划和措施向同级住房委员会(房改领导小组)报告,经住房委员会审议同意后,于今年11月中旬前报省、自治区、直辖市住房委员会(房改领导小组)和省
、自治区建设厅。
五、各市县管理中心要逐笔对住房公积金和其它住房资金发放的项目贷款和单位贷款合同进行核查,凡贷款合同内容不齐全的,要补全合同内容;会同受委托银行与借款单位签订还款协议;对超过协议规定日期不还和恶意不还的要诉诸法律程序或采取坚决有力的行政手段限期追回本息

六、逾期项目贷款和单位贷款的回收,实行谁审批谁回收的原则。管理中心、受委托银行要实行回收贷款责任制,对每笔逾期贷款要落实责任人,按旬或按月进行考核,完成情况与责任人收入和工作业绩挂钩。
七、因决策失误发放的项目贷款和单位贷款难以收回造成重大损失的,省、自治区、直辖市住房委员会(房改领导小组)要提请有关市县人民政府追究决策者的行政责任,构成犯罪的要移送司法部门依法追究刑事责任。
八、各省、自治区、直辖市住房委员会和各省、自治区建设厅每月要对各市县回收逾期贷款情况进行检查,及时发现和解决清理回收工作中的问题;召开现场会,交流、推广和总结有效的经验和作法,使这项工作真正落到实处。建设部对各省、区、市回收逾期贷款工作将进行专项检查
,对工作不力的予以通报批评。

附件:长春、吉林两市清理回收住房公积金逾期贷款的有效做法
截止2000年6月底,吉林省长春、吉林两市住房公积金逾期项目贷款额分别为1.67亿元和1.3亿元,其中有的贷款逾期已长达6年。为保证住房公积金的安全,维护住房公积金所有者的合法权益,长春、吉林两市采取果断措施限期回收逾期项目贷款,且回收情况良好。长春
、吉林两市的主要做法是:
一、政府高度重视,列入重要议事日程。两市政府认真学习了《住房公积金管理条例》,认识到住房公积金属职工个人所有,能否将公积金贷款清收回来,涉及职工的切身利益,关系到房改的成败,影响社会稳定,为此市政府对住房公积金的管理工作给予了高度重视。市长亲自过问,
吉林市市长说:“公积金是老百姓的钱,任何单位不得挤占挪用,逾期贷款,必须偿还”,“欠贷还贷,天经地义。”吉林市政府常务会和市长办公会议就清收贷款问题进行多次专题研究,由市财经委员会牵头制订《住房公积金清欠工作实施办法》,并由市纪检委、监察局等有关部门协助
监督贷款清欠工作。市政府还要求各新闻单位和媒体加大宣传,配合做好公积金清欠工作。长春市房地局主动邀请市人大代表来局视察工作,向人大代表汇报管理中心采取法律手段清收住房公积金逾期贷款的措施办法,赢得了市人大的支持。
二、采取切实有效的手段,加大清理回收贷款的力度。长春市采取法律手段,依法收回贷款。长春市管理中心根据项目逾期贷款的情况分别向区级法院、中级法院和高级法院进行了全面起诉,依法清收欠款,起诉金额达11,115万元,所涉及的35笔逾期贷款全部胜诉。目前,经
法院判决后正在执行追回,涉案单位的资产已被扣押。吉林市财经委员会制定了住房公积金清贷工作实施方案,明确了清贷工作的四项原则:谁借款谁还贷、贷款责任人和主管部门负责、担保单位承担连带责任、有本单位职工房改购房预定金和售房款的单位如数划拨抵贷。市政府要求各借
款单位在2001年6月30日前偿还全部贷款本息。各借款单位要按规定制订逐月还贷计划,报市政府批准后,严格按进度还款。市财经办、房产局及各相关部门抽调专人组成清欠队伍,分片包干、逐户落实还贷计划,加强对借款单位还款的监督检查。根据不同情况,吉林市采取不同措
施积极清理还贷,如以售房款还贷、以财产物资抵贷、以开发商应收取的个人住房贷款资金直接还贷等多种形式,保证落实还款。管理中心根据贷款逾期情况和还款情况,会同有关部门,分别对借款单位采取行政、经济和法律的手段回收贷款本息。对拒不偿还贷款的单位,在各种新闻媒体
曝光,仍不还贷的,由市住房公积金管理中心提起公诉,由法院强制执行,并追究有关责任人的经济、行政、法律责任。
三、各职能部门密切配合,确保清欠工作的顺利进行。吉林市政府规定,有关部门对未制订还款计划、未按计划逐月落实还款的单位,停止其销售期房、现房和房改房;财政、计委、建委、规划、房产、土地、工商等部门,停止办理开发、施工许可证和建设、投资、房改、确权、营业
执照等一系列手续,住房公积金管理中心同时停止办理有关单位职工的个人住房贷款手续,发动单位职工催促单位尽快还贷。从各方面入手,各职能部门密切配合,协调一致,为项目贷款的回收创造了条件。
四、市住房公积金管理中心采取积极的清欠措施。管理中心是清贷主体和责任人,因此,两市管理中心都把清贷工作做为重要工作内容。管理中心强化内部管理,把清贷指标分解到人,实行还贷目标责任制,跟踪清贷。吉林市管理中心抽调专人组成清欠队伍,分成4个小组逐户调查摸
底,为清欠工作提供了重要可靠的依据。管理中心在掌握详实情况的基础上,采取有针对性的措施积极清贷,并及时向借款单位发送“还款通知”,保证了清欠工作的顺利进行。
经过多方的共同努力,两市的清欠工作已取得了明显成效。截止今年8月,长春市回收贷款本息6,489万元,预计今年底可再收回本金3,000万元;吉林市已回收贷款资金和抵押实物计约5,227万元,回收率为37.3%,预计年底可回收本金1亿元,明年上半年逾期贷
款可全部回收。



2000年10月10日

南京市房地产交易管理办法

江苏省南京市人民政府


南京市房地产交易管理办法

  
1998年9月21日 南京市人民政府第159号令




第一章 总则

  第一条 为加强城市房地产交易管理,维护房地产市场秩序,保障房地产交
易当事人的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规
的规定,结合本市实际,制定本办法。
  第二条 凡在本市行政区域国有土地范围内从事房地产交易,实施房地产交
易管理,均应当遵守本办法。
  第三条 本办法所称房地产交易管理,包括对房地产转让、房屋租赁、房地
产抵押以房地产中介等房地产交易活动的管理。
  第四条 房地产交易应当遵循平等、自愿诚实信用的原则。
  第五条 南京市房产管理局(以下简称市房管机关)是本市房地交交易的行
政主管部门。重大、复杂的房地产转让由市房管机关会同国土部门进行管理。区、
县房产管理部门(以下简称区、县房管机关)按权限分工负责所辖区内的房地产
交易管理。
  市、县房地产交易管理机构受市、县房管机关委托,负责房地产交易的日常
管理工作。
  国土、建设、规划、工商、财政、物价、出租、国资等部门应当在各自职责
范围内协同房管机关做好房地产交易管理工作。
  第六条 房地产转让、抵押、出租的,其房屋占用范围内的土地使用权同时
转让、抵押、出租。

第二章 一般规定

  第七条 从事房地产交易活动、办理房地产交易手续,当事人应当持有相应
的房地产权利证书等合法证件。
第八条 有下列情形之一的房地产,不得进行交易:
  (一)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产
权利的;
(二)共有房地产未经其他共有人书面同意的;
(三)权属有争议的;
(四)已批准实施拆迁的;
(五)未经国资部门批准的行政事业单位房地产;
(六)依法收回土地使用权的;
(七)法律、法规规定不得交易的其他情形。
  第九条 房管机关办理房地产交易手续应当自当事人提交申请之日起30日内
办理完毕,对不符合规定条件的,应当自当事人提交申请之日起10日内作出不予
受理的答复,并说明理由。
第十条 房地产交易应当使用书面合同。
  房地产开发企业、房地产中介机构,不得强制使用其制作的格式合同。
  第十一条 办理房地产交易手续,交易当事人应当如实申报房地产交易价格,
并按国家有关规定缴纳税费。

第三章 房地产转让

  第十二条 房地产转让是指房地产权利人通过买卖、交换、赠与或下列方式
将其房屋所有权、土地使用权转移给他人的行为:
(一)以房地产投资、入股的;
  (二)以土地使用权投资,与他人联合开发房地产,使房地产权属发生转移
的;
(三)因房地产权利人合并,房地产权属随之转移的;
(四)以房地产抵偿债务的;
(五)以产权调换方式安置被拆迁人房屋的;
(六)按房改规定优惠政策售房及准予再转让的;
(七)法律、法规规定的其他情形。
  第十三条 房地产转让人应当是依法领取房地产权利证书的房地产权利人。
房地产受让人应是自然人、法人和依法拥有独立财产权的其他组织。
  第十四条 除法律、法规另有规定外,房地产转让合同自当事人签订之日起
成立。房地产转让当事人应自合同签订之日起(预售的商品房自竣工合格之日起)
30日内,向市、县房管机关申请办理过户登记手续。
  房地产的转让,以核准的过户登记为房地产权利的交付。受让人自核准过户
登记之日起,取得转让的房地产权利。
  第十五条 以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条
件:
  (一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用
权证书;
  (二)按照出让合同约定进行投资开发,属于在建房屋工程的,完成房屋开
发投资总额的25%以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地
条件。
  第十六条 以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,由市、县房管机
关审查,报市、县人民政府审批。准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出
让手续。
  有下列情形之一的,可以不办理土地使用权出让手续,转让方应当将转让房
地产所获收益中的土地收益上缴国家或依照市人民政府的规定处理:
  (一)经市规划行政主管部门批准,转让后的土地用于建设《中华人民共和
国城市房地产管理法》第二十三条规定项目的;
(二)转让私有住宅的;
(三)按照国家房改规定出售公有住房的;
(四)转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的;
(五)根据城市规划,土地使用权不宜出让的;
(六)市人民政府规定的不需办理出让手续的其他情形。
  第十七条 房地产开发企业出售其建设的商品房,应当向市、县房管机关申
领商品房预(销)售许可证,申领商品房预(销)售许可证应当符合下列条件:
(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;
(二)持有建设工程规划许可证;
  (三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资
25%以上;
(四)已确定工程进度和竣工日期;
(五)已与在本市注册登记的银行签订了预售款监管协议;
(六)已制定房屋使用公约,并与物业管理企业签订了前期物业管理合同;
  销售已竣工商品房的,还应当持有商品房竣工合格证。向境外销售商品房的
除符合前款规定条件外,还应当持有准予外销的批准文件。
  第十八条 房地产开发企业转让已部分预售的在建商品房的,应当书面告知
预购人,预购人在被告知后30日内,有权解除合同。
  预购人未按前款规定解除合同的,在建商品房的受让人继续履行商品房销售
合同。
  第十九条 房地产开发企业受让未竣工的房地产后需销售的,应当按本办法
第十七条规定申请领取商品房预(销)售许可证。
  第二十条 预售商品房,预售人应当出示商品房预(销)售许可证,并于合
同签订后30日市、县房管机关申请合同备案登记。
  第二十一条 预购的商品房在登记备案后竣工前再转让的,当事人应当自转
让合同签订后10日内,向市、县房管机关申请办理变更备案登记手续,并应当符
合下列规定。
  (一)未付清购房款的,预购人应征得预售人的书面同意;
(二)已付清购房款的,应由预购人书面告知预售人。
未按前款规定转让的,转让合同对预售人无效。
  第二十二条 预售人改变已预售商品房的建筑设计,涉及合同约定的预购人
权益的,应当征得预购人同意,并与预购人修订合同有关条款。
  预售人擅自改变预售合同约定的商品房式样、结构、装修标准、严重损害预
购人权益的,预购人可以解除合同,并由预售人承担赔偿责任。预购人未解除合
同的,可不承担所购商品房改变后所获增益部分的价款。
  第二十三条 除当事人另有约定外,实际交付的商品房面积与预售合同约定
面积不一致的,应当按下列规定处理:
  (一)约定的面积与实际交付的面积相差在±1%以内(不含本数)的价款,
购销双方实行多退少补;
  (二)实际交付的面积大于合同约定面积的1%(不含本数)的,预购人可
不承担增加面积的价款;
  (三)实际交付的面积小于合同约定面积的1%以上(不含本数)的,预售
人应当按实际交付的面积结算退还多收的价款;
  (四)实际交付的面积小于合同约定面积的5%以上(含本数)的,预购人
有权解除合同,并由预售人承担赔偿责任。
实际交付的商品房面积以房屋所有权证的记载为准。
  第二十四条 商品销售广告必须载明商品房预(销)售许可证的批准文号。
  第二十五条 建筑设计为独立成套的房屋不得分割转让。配套使用的房屋附
属设施、附属设备、共用部位不得单独分割转让,国家另有规定的除外。
  第二十六条 房地产转让时,转让人与他人之间基于相邻关系而产生的权利、
义务,随房地产转让一并转归受让人。

第四章 房屋租赁

  第二十七条 房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人
使用,由承租人向出租人付租金的行为。
  以联营、承包、入股等名义,提供房屋给他人使用,并收取价金而不承担经
营风险的,视同房屋出租。
第二十八条 有下列情形之一的,须经市、县房管机关批准:
(一)向境外人员、法人或其他组织出租房屋的;
(二)未建成的商品房预租的;
(三)法律、法规规定的其他情形。
  第二十九条 房屋租赁当事人应当自合同签订后30日内,向房屋所在地的区、
县房管机关办理登记备案手续。涉外房屋租赁应当向市、县房管机关办理登记备
案手续。
  经房管机关审核准予登记备案的,发给《房屋租赁证》。未登记备案的,承
租人不得对抗第三人。
  第三十条 专门从事房屋租赁经营的单位,领取《房屋租赁证》后,还应当
向工商管理部门申领取营业执照,方可从事房屋租赁经营活动。
  第三十一条 出租公有住房和出租直管非住宅公有房屋的租金,应当执行政
府制定的租金标准;出租私有房屋和其他出租房屋用于生产、经营活动的,其租
金由租赁当事人协商议定。
  第三十二条 在房屋租赁期限内,承租人死亡的,其继承人有权终止合同。
公有住宅的承租人死亡时,与其同户籍同住二年以上的家庭成员履行合同的,可
以继续承租。
  第三十三条 租赁期届满,承租人应当将房屋交还出租人。出租人默认承租
人继续使用出租房屋并仍收取租金的,视为租赁期限不定合同,当事人可随时终
止合同,但应当给对方必要的准备时间。
  第三十四条 除当事人另有约定外,出租人承担出租房屋的修缮义务,并有
权查勘房屋使用状况。
  第三十五条 承租房屋在使用中出现损坏的,承租人应当及时催告出租人,
出租人不予维修的,承租人可自行维修,维修费用可以折抵租金。
  承租房屋在使用中出现损坏,承租人应当告知而未告知出租人,致出租人不
能及时维修房屋而遭受损失的,由承租人承担责任。
  第三十六条 承租人需要拆改、装修承租房屋或增加附属设施、设备的,应
当征得出租人书面同意。
  租赁期限届满,出租人同意保留装修的部分或增加的附属设施、设备的,应
当按所存价值补偿承租人;不同意保留的,承租人应当将承租房屋恢复原状。当
事人另有约定的除外。
  第三十七条 承租人有下列行为之一的,出租人有权解除租赁合同,造成损
失的由承租人承担赔偿责任:
  (一)擅自转租、转让、转借或调换使用承租房屋的;
(二)擅自改变房屋用途或结构的;
(三)利用承租房屋进行违法活动的。
(四)无正当理由经出租人催告仍拖欠租金累计达六个月以上的。
(五)其他严重损害出租人权益的;
  第三十八条 出租人有下列行为之一的,承租人有权解除租赁合同,造成损
失的由出租人承担赔偿责任:
(一)隐瞒产权或房屋瑕疵致使承租人无法使用的;
(二)不及时履行维修义务的;
(三)其他严重损害承租人权益的。
  第三十九条 在房屋租赁期间,因房屋所有权发生转移或设定他项权的,原
租赁合同对承租人和新所有权人或他项权人继续有效。
  第四十条 承租人经出租人同意可以在租赁期限内,将其承租的房屋转租给
他人,并可获得收益。
  转租当事人应当按本办法第二十九条的规定办理备案手续。
  第四十一条 承租人依前条规定将房屋转租给他人的,其与出租人间的用途
关系继续有效。
  转租的承租人在转租期限内,给出租人造成损害的,由转租人负赔偿责任。
  第四十二条 经房屋所有权人同意,承租人有偿转让公有房屋使用权的,原
租赁关系终止。

第五章 房地产抵押

  第四十三条 房地产抵押是指抵押人将其合法的房地产以不转移占有的方式
向抵押权人提供债权担保的行为。债务人不履行债务时,债权人有权以抵押房地
产转让所得价款优先受偿。
第四十四条 不列房地产不得设定抵押:
  (一)、学校、幼儿园、医院等以公益为目的事业单位、社会团体的教育设
施、医疗卫生设施和其它社会公益设施;
(二)列入文物保护的建筑和有重要纪念意义的其它建筑物;
(三)已出租给职工的住宅;
(四)法律、法规规定的其他不得抵押的房地产。
  第四十五条 房地产抵押当事人应当自合同签订后30日内,向市、县房管机
关申请办理抵押房地产登记。
房地产抵押合同自登记之日起生效。
  第四十六条 两宗以上的房地产为同一债权担保的,视为同一房地产抵押权。
  第四十七条 抵押已出租房屋的,抵押人应当告知抵押权人租赁情况。处分
抵押房屋时,租赁合同对于房屋的受让人仍然有效。
  出租已设定抵押的房屋,租赁关系自处分抵押房地产时解除,租赁合同对于
抵押权人和房屋的受让人无效。
  第四十八条 按份共有的房地产,抵押人在征得其他共有人书面同意后,可
在其应有份额内设定抵押。
  第四十九条 共同共有的房地产在房地产抵押期限内,共有人析产的,析产
后的各房地产担保全部债权。
第五十条 以房地产设定最高限额抵押的,可以抵押房地产的价值为预期债
权的最高限额。
债权结算后债权数额不及最高限额的,以实际发生的数额为担保额;超出最
高限额的部分不属担保范围。
  第五十一条 由银行代付购房款的预购商品房(包括预购政府优惠出售的房
屋)贷款抵押或在建房屋抵押的,抵押当事人应当自抵押合同签订后30日内,向
市、县房管机关申请办理抵押预登记。房屋在债务履行期限内竣工的,抵押当事
人应当凭预登记证明办理抵押登记手续。
在预登记期间,抵押权人要求抵押人再提供其他形式的担保。
在建房屋抵押担保的债权,以该房地产项目完工部分的价值为限。
第五十二条 预购商品房在抵押预登记期间,商品房购销双方不得擅自转让、
变更、解除、终止商品房合同。
预购商品房投定抵押后,预购商品房合同由抵押权人收存。
第五十三条 抵押合同发生变更或抵押关系终止的,抵押当事人应当在变更
或终止之日起15日内,到原登记机关办理变更或者是注销抵押登记手续。
第五十四条 抵押人转让抵押的房地产,应当通知抵押权人并告知受让人抵
押情况;未履行通知、告知义务或转让价款明显低于其担保债权而未征得抵押权
人同意的,其转让行为无效。
转让已登记抵押的房地产,抵押人提前清偿担保债权或向与抵押权人约定的
第三人提存的,抵押权人应当会同受让人按办法第五十三条的规定办理注销抵押
登记手续。
  第五十五条 因城市建设需要,将已抵押的房地产列入实施拆迁范围的,抵
押人应当及时通知抵押权人,债务人可以提前清偿债务或由抵押人变更抵押的房
地产。
  债务人不能提前清偿或抵押人不能变更抵押房地产的,拆迁安置取得的房地
产或安置费为抵押财产。
第五十六条 抵押房地产的土地使用权为划拨取得的,抵押权人以处分抵押
房地产所得价款扣除应当上交的土地收益后的余额优先受偿。

第六章 房地产中介服务

第五十七条 房地产中介服务是指有资质的企业法人或其他经济组织,以营
利为目的,进行房地产经纪、房地产咨询、房地产评估等经营活动。
第五十八条 从事房地产经纪活动的机构,应当向市房管机关申领资质证书。
经市房管机关会同工商部门审核后,符合条件的,颁发《房地产经纪机构资质证
书》。
从事房地产评估活动的机构的,应当持有市房管机关颁发的《房地产评估机
构资质证书》。涉及国有资产评估的,还应当持有国有资产管理部门颁发的资质
证书。
第五十九条 中介机构申请资质证书应当符合下列条件:
  (一)从事房地产咨询业务的,具有房地产以及相关专业中等以上学历、初
级以上专业技术职称人员应当占员工总数的半数以上;
(二)从事房地产经纪业务的,具有高中以上文化程度、从事房地产相关行
业工作三年以上的人员应当不少于三名;
(三)从事房地产评估业务的,应当具有与其资质相应的房地产注册评估师。
  第六十条 房地产中介机构与房地产开发企业签订商品房代理销售合同的,
当事人应当自合同签订后10内向市、县房管机关办理合同备案手续。
  第六十一条 从事中介业务的人员,应当向市房管机关申领相应的《房地产
经纪人员资格证》、《房地产估价师注册证》或《房地产估价人员岗位合格证书
》。
  第六十二条 房地产中介人员只能在一个中介机构从业,并不得以个人名义
从事中介业务。
中介机构人员有从事房地产交易居间、代理活动时,应当明示其中介机构从
业人员身份。
第六十三条 房地产中介机构从事中介活动,应当查验当事人提供的有关房
地产权属证书等证件,不能提供或提供的证书、证件不符合规定的,中介机构应
当拒绝委托。
第六十四条 经中介机构居间介经的房地产交易合同,被行政机关或司法机
关确定为无效合同或因其虚假介绍而至合同不能履行的,中介机构应当向委托人
退还收取的费用。

第七章 罚则

  第六十五条 违反本办法,有下列行为之一的,由房管机关或其委托的房地
产交易管理机构予以处罚:
(一)违反本办法第十四条第一款、第二十八条、第四十五条的规定,未办
理交易批准手续或逾期登记的,责令其补办手续,并可处以1000元以下的罚款;
(二)违反本办法第十一条的规定,不申报或不如实申报房地产交易价格,
可处以1000元以下的罚款;
  (三)违反本办法第十七、十九条的规定,未领取预(销)售许可证销售商
品房的,责令其限期改正,有违法所得的,可以处3000元以下的罚款;
没有违法所得的,可处以10000元以下的罚款;
  (四)违反本办法第二十条、第二十一条第一款、第二十九条第一款、第四
十条第二款、第六十条规定,未办理有关登记备案手续的,责令其补办手续,并
可处以1000元以下的罚款;
  (五)违反本办法第五十八条、第六十一条的规定,未取得房地产中介资格,
擅自从事房地产中介业务的,责令其限期改正,有违法所得的,可处以30000元
以下的罚款;没有违法所得的,可处以10000元以下罚款;
  (六)违反本办法第六十二条规定的,责令其限期改正,并可处以500元以
上1000元以上的罚款;
  第六十六条 当事人对行政处罚决定不服的,可以依法申请复议或者提起行
政诉讼。逾期不申请复议、不起诉,又不履行行政处罚决定的,由作出处罚决定
的机关人民法院强制执行。
  第六十七条 房地产交易出现纠纷的,双方当事人应当协商解决。协商不成
的,可以依法向房地产所在地的仲裁机构申请仲裁,也可以直接向人民法院起诉。
  第六十八条 因工作人员工作过失,造成房地产交易当事人经济损失的,房
管机关应当负赔偿责任。
  第六十九条 房地产交易管理的工作人员滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的,
由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第八章 附则

第七十条 本办法由市房产管理局负责解释。
第七十一条 本办法自发布之日起施行。




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