投资性房地产评估指导意见（试行）
作者:法律资料网 时间:2024-05-20 03:08:34 浏览:8144
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投资性房地产评估指导意见（试行）
财政部
投资性房地产评估指导意见（试行）
第一章 引言
第一条 为规范注册资产评估师执行投资性房地产评估业务行为，维护社会公共利益和资产评估各方当事人合法权益，根据《资产评估准则──基本准则》、《资产评估准则──不动产》和《以财务报告为目的的评估指南（试行）》，制定本指导意见。
第二条 本指导意见所称投资性房地产，是指《企业会计准则第3 号──投资性房地产》及其应用指南所称的投资性房地产，即企业为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
第三条 本指导意见所称投资性房地产评估，是指按照《以财务报告为目的的评估指南（试行）》要求，对符合会计准则规定条件的投资性房地产在评估基准日的公允价值进行分析、估算，并发表专业意见的行为和过程。
第四条 注册资产评估师执行投资性房地产评估业务，应当遵守本指导意见。
第二章 基本要求
第五条 注册资产评估师执行投资性房地产评估业务，应当恪守独立、客观、公正的原则，勤勉尽责，保持应有的职业谨慎，不得出现对评估结论具有重要影响的实质性疏漏和错误，不得以预先设定的价值作为评估结论。
第六条 注册资产评估师执行投资性房地产评估业务，应当具备投资性房地产评估相关专业知识和相应的评估经验，具备从事投资性房地产评估的专业胜任能力。
注册资产评估师应当关注投资性房地产评估的复杂性，根据自身的专业知识和经验，审慎考虑是否有能力承接投资性房地产评估业务。
第七条 注册资产评估师执行投资性房地产评估业务，应当充分理解相关会计准则的要求、评估对象在企业财务报告中的核算和披露要求，并提请企业管理层按其经营意图以及会计准则的规定对投资性房地产进行恰当分类。
第八条 注册资产评估师执行投资性房地产评估业务，应当与企业和执行审计业务的注册会计师进行必要的沟通，了解其因遵循相关会计准则的具体要求而提出的具体意见和建议，并分析这些意见和建议对评估业务的影响。
第九条 注册资产评估师应当提醒委托方根据会计准则的相关要求，合理确定评估基准日。评估基准日可以是资产负债表日、投资性房地产转换日等。
第十条 注册资产评估师应当知晓，当符合会计准则计量属性规定的条件时，会计准则中的投资性房地产的公允价值一般等同于资产评估准则中的市场价值。
第十一条 注册资产评估师执行投资性房地产评估业务，应当对投资性房地产进行现场调查，明确投资性房地产的实物状况、权益状况和区位状况。
注册资产评估师应当要求委托方对投资性房地产的权属做出承诺，并对权属资料进行必要的查验。
第三章 评估对象
第十二条 注册资产评估师应当知晓会计准则中投资性房地产的分类，并参照以下会计准则的要求，明确评估对象：
（一）已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式租出的土地使用权。
（二）持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。
（三）已出租的建筑物，是指企业拥有产权的、以经营租赁方式租出的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。
第十三条 注册资产评估师执行投资性房地产评估业务，应当知晓评估对象对应的是个别建筑物单元，还是多个建筑物单元及其附属设施共同构成的一个整体。
当出租建筑物的附属设备和设施是租金收入所对应出租资产的组成部分时，注册资产评估师应当合理考虑该设备和设施对投资性房地产价值的影响。
第四章 评估方法
第十四条 注册资产评估师执行投资性房地产评估业务，应当根据评估对象的具体情况、资料收集情况和数据来源等相关条件，恰当选择评估方法。
第十五条 注册资产评估师运用市场法评估投资性房地产时，应当收集足够的同类或者类似房地产的交易案例，并对所收集的信息及其来源进行审慎分析。在选用交易案例时应当关注案例的可比性，重点分析投资性房地产的实物状况、权益状况、区位状况、交易情况及租约条件。
第十六条 注册资产评估师运用市场法评估投资性房地产时，应当建立价值可比基础，细化相关比较因素，包括交易情况、交易日期、容积率、使用年期、面积、具体位置、经营业态和所带租约等，明确相关指标参数内涵。
第十七条 注册资产评估师运用收益法评估投资性房地产时，应当对企业来自于投资性房地产的租金收益，以及当期产生的相应费用进行分析，合理判断租金收益与相应费用的匹配性，合理确定净收益。
投资性房地产的净收益是指租金中直接归属于评估对象所对应的房地产权益部分，不包括物业管理费、代垫水电费等其他项目，并应当恰当考虑免租期和租金收取方式的影响。
第十八条 注册资产评估师运用收益法评估投资性房地产时，应当关注投资性房地产现有租约条款对公允价值的影响，包括租金及其构成、租期、免租期、续租条件和提前终止租约的条件。
注册资产评估师应当关注租约的合法、有效性，了解实际履行状况。对合法、有效并实际履行的租约，预测未来净收益所使用的租约期内的租金应当采用租约所确定的租金，租约期外的租金应当采用正常客观的租金。当约定租金与市场租金水平存在较大差异时，应当分析其原因，并进行充分披露。
第十九条 注册资产评估师运用收益法评估投资性房地产时，应当根据建筑物的剩余经济寿命年限与土地使用权剩余使用年限等参数，及有关法律、法规的规定，合理确定收益期限。
第二十条 注册资产评估师运用收益法评估投资性房地产时，应当合理确定折现率。折现率应当反映评估基准日类似地区同类投资性房地产平均回报水平和评估对象的特定风险。折现率的口径应当与收益口径保持一致，并考虑租约、租期、租金等因素对折现率选取的影响。
第二十一条 注册资产评估师采用市场法和收益法评估投资性房地产时，评估结论通常包括土地使用权价值。
注册资产评估师应当关注已出租的建筑物的会计核算中是否包含建筑物所对应的土地使用权。如果会计核算不包含土地使用权，应当提请企业管理层重新分类，或者在评估结论中扣除土地使用权的价值，并在评估报告中进行必要的披露。
第二十二条 注册资产评估师采用市场法和收益法评估投资性房地产时，应当排除特殊交易情况的影响，包括非常规的融资、售后租回、特殊对价或折让等。
第二十三条 注册资产评估师运用市场法和收益法无法得出投资性房地产公允价值时，可以采用符合会计准则的其他方法。如果仍不能合理得出投资性房地产公允价值，经委托方同意，还可以采用恰当的方式分析投资性房地产公允价值的区间值，得出价值分析结论，并提醒评估报告使用者关注公允价值评估结论和价值分析结论的区别。
第五章 评估披露
第二十四条 注册资产评估师执行投资性房地产评估业务，应当在履行必要的评估程序后，根据《资产评估准则──评估报告》、《资产评估准则──不动产》和《以财务报告为目的的评估指南（试行）》编制并由所在评估机构出具评估报告，进行恰当披露。
第二十五条 注册资产评估师应当在评估报告中披露必要信息，使评估报告使用者，包括企业管理层和执行审计业务的注册会计师等，完整了解评估过程、合理理解并恰当使用评估结论。
第二十六条 注册资产评估师在评估报告中应当重点披露以下内容：
（一）评估对象的具体描述，包括总体情况和主要特点等；
（二）评估对象的权属状况、使用状况及租约信息；
（三）价值类型的定义及其与会计准则的对应关系；
（四）评估方法的选择过程和依据，评估方法的具体运用；
（五）评估假设，主要包括：已签租约是否合法、有效；已签租约是否实际履行，是否会改变和无故终止；已出租建筑物的经营业态是否会发生重大改变；
（六）关键性评估参数的来源、依据和测算过程等；
（七）是否存在缺失产权文件等方面的瑕疵或重大限制。
第二十七条 当评估对象存在产权瑕疵且该瑕疵事项可能对投资性房地产的公允价值产生重大影响时，注册资产评估师应当对该瑕疵事项及其影响进行披露并提请评估报告使用者予以关注。
第六章 附则
第二十八条 本指导意见自2010年7月1日起施行。
批转市信息化办拟定的天津市重要信息应用系统电子认证证书使用管理办法（试行）的通知
天津市人民政府
批转市信息化办拟定的天津市重要信息应用系统电子认证证书使用管理办法（试行）的通知
津政发〔2008〕8号
各区、县人民政府，各委、局，各直属单位：
市人民政府领导同志同意市信息化办拟定的《天津市重要信
息应用系统电子认证证书使用管理办法（试行）》，现转发给你
们，望遵照执行。
天津市人民政府
二○○八年一月二十九日
天津市重要信息应用系统电子认证证书
使用管理办法（试行）
第一条 为满足迅速增长的电子认证业务的需求，规范我市
电子认证行业秩序，促进电子认证在我市重要信息应用系统的推
广应用，提高信息安全保障的整体水平，保障电子认证活动当事
人权益，依据《中华人民共和国电子签名法》、《电子认证服务
管理办法》（信息产业部令第35号）、《天津市信息化促进条例
》等有关规定，制定本办法。
第二条 在本市行政区域内面向公众提供公共服务的重要信
息应用系统使用电子认证证书及其相关管理活动，适用本办法。
但法律、法规、规章另有规定的从其规定。
本办法所称电子认证推广应用管理平台（以下简称平台），
是指为保障我市重要信息应用系统安全，规范电子认证服务秩序
和行为，提供各重要信息应用系统使用电子认证证书网上服务，
实现“一证多用、交叉认证”的基础信息系统。
本办法所称重要信息应用系统，是指本市涉及国家安全、经
济命脉、社会稳定、公众利益等行业和领域的信息应用系统。
本办法所称电子认证服务机构，是指依法取得国家有关部门
电子认证服务资质，为电子签名人和电子签名依赖方提供电子认
证服务的第三方机构。
本办法所称电子认证证书，是指由上述电子认证服务机构制
作，在本市重要信息应用系统中使用的电子认证证书，主要包括
个人证书、组织机构证书和设备证书等。其中组织机构证书是指
组织机构代码电子副本与上述电子认证服务机构制作的电子认证
证书合一的证书。
第三条 市信息化主管部门负责本市电子认证证书使用的推
广应用工作并根据国家规定实施监督管理。
第四条 市国家密码管理部门对本市电子认证服务机构使用
密码的行为实施监督管理。
第五条 平台管理单位应当建立电子认证服务机构接入平台
的服务监督制度，保障本市电子认证工作规范、健康发展。
第六条 平台为同一电子认证服务机构制作的证书在多个信
息应用系统开展网上业务以及为不同电子认证服务机构制作的证
书在某一信息应用系统的网上业务开展电子认证提供技术支撑。
平台应为所运行的电子认证业务提供应急支持，保障电子认
证证书使用的连续性。
第七条 本市重要信息应用系统应建立并完善身份认证、授
权管理、责任认定等信息安全保障机制，积极使用电子认证证书。
第八条 本市国家机关重要信息应用系统使用电子认证证书，
应遵循本办法接入平台，其他信息应用系统可自愿接入平台，并
与平台管理单位签署技术与服务协议。接入平台的信息应用系统，
应按照有关管理规定和技术规范进行建设、改造和管理。
第九条 重要信息应用系统使用电子认证证书可以通过洽谈、
招标等方式选择已接入平台的电子认证服务机构为本系统用户提
供服务。
第十条 电子认证证书的格式与内容应符合相关技术标准及
有关规定。
第十一条 组织机构证书以组织机构代码为统一标识，个人
证书以个人身份证号为统一标识。
第十二条 组织机构在申办组织机构代码时，可以同时申办
组织机构证书。
第十三条 电子认证证书申请人应提供真实、完整和准确的
申请信息，并对其申请信息的真实性负责。
第十四条 电子认证证书持有人应当妥善保管证书，并对使
用证书的行为负责。
第十五条 电子认证证书持有人在证书有效期满需继续使用
的，应按规定办理证书更新，组织机构证书更新与组织机构代码
年检应同期进行。
第十六条 拟接入平台为本市重要信息应用系统提供电子认
证服务的电子认证服务机构，应与平台管理单位签署技术和服务
协议。
第十七条 电子认证服务机构应按照协议为重要信息应用系
统和证书持有人提供迅速、准确、安全、方便的服务，保证认证
的质量和业务的连续性。
第十八条 接入平台的电子认证服务机构应按照有关主管部
门的要求，及时准确地报送认证业务的相关情况及有关资料，接
受检查监督；发生安全事件、重要人员变动、增资、减资、重大
投资、担保事项、股权变动等情况，应及时向市信息化主管部门
报告；拟不继续提供服务的，应当提前60日向市信息化主管部门
报告，有关业务承接按相关规定办理。
第十九条 接入平台的重要信息应用系统的运营单位违反本
办法有关规定的，由其上级主管部门责令其限期改正。
第二十条 接入平台的电子认证服务机构违反本办法有关规
定的，由市信息化主管部门责令限期整改，拒不整改或整改后仍
达不到有关规定要求的，终止其通过平台继续提供服务；向社会
发布虚假信息、扰乱市场秩序、从事不正当竞争的，依法追究相
关人员责任。
第二十一条 本办法自2008年3月1日起施行，至2013年3月1
日废止。
天津市人民政府信息化办公室
二○○七年十二月二十五日
湖南省行政事业性收费管理办法
湖南省人民政府
湖南省行政事业性收费管理办法
湘政发[1988]50号
第一章 总 则
第二章 收费项目和收费标准的制定
第三章 收费的管理和监督
第四章 处罚
第五章 附则
第一章 总 则
第一条 为了维护国家利益，保护企、事业单位和公民的合法权益，根据《中华人民共和国价格管理条例》和有关规定，结合我省实际情况，制定本办法。
第二条 行政性收费是指国家行政机关和授权履行行政管理职能的事业单位，为加强社会、经济、技术等管理收取的费用。
事业性收费是指国家机关、事业单位等为社会或个人提供不以盈利为目的服务收费用。
第三条 行政、事业性收费实行统一领导、社会监督的原则，严禁乱收费。
第四条 省人民政府物价主管部门管理全省的行政、事业性收费工作，地、州、市、县人民政府的物价主管部门管理本行政区域的行政、事业性收费工作。各级财政、审计和其他业务主管部门按照各自的职责，协同同级物价主管部门做好行政、事业性收费的管理和监督工作。
第二章 收费项目和收费标准的制定
第五条 设置行政、事业性收费项目，必须以国家法律、法规、规章、政策为依据，以管理行为和服务事实为基础，严格办理申报、批准手续。禁止擅自设置收费项目。禁止将经营性收费纳入行政、事业性收费，或者将行政、事业性收费转作经营性收费。行政性收费必须从严控制。除国家另有规定的外，国家机关在职责范围内办理公务活动，不得收费。
第六条 设置行政、事业性收费项目，除国家规定的外，按下列规定办理：
（一）设置行政性收项目，由省业务主管部门提出，经省物价、财政主管部门批准后报省人民政府批准。
（二）设置事业性收费项目，由省业务主管部门提出，经省物价、财政主管部门批准后报省人民政府备案，其中重要的收费项目须报省人民政府批准。
设置重要的行政、事业性收费项目，还须报国家物价局、财政部备案。
第七条 行政性收费，除国家另有规定的外，根据"取之有度、用之得当"的原则，核定固定的收费标准。事业性收费，根据受益度和补偿合理支出，有利于事业性的发展，结合国家财政拨款或补贴情况，核定固定收费标准；不便于核定固定收费标准的，应当核定最高收费限额或者确定收费标准的具体原则。
第八条 行政、事业性收费项目的收费标准，由省业务主管部门提出，报省物价、财政主管部门批准，并报省人民政府备案，其中重要的收费标准须报省人民政府批准。
第九条 各级物价、财政部门审定行政、事业性收费项目或收费标准，应当同时审定行政、事业性收费的使用范围。
第十条 调整行政、事业性收费项目或标准的程序，按照制定行政、事业性收费项目或标准的程序办理。
第三章 收费的管理和监督
第十一条 凡经批准设置行政、事业性收费的单位，必须在向同级物价主管部门申领《湖南省行政事业性收费许可证》（中央驻湘单位向省或所在地物价主管部门申领），同时向财政部门申领《湖南省行政事业性收费专用收款收据》后，方可收费。国家规定使用专业票据的除外。
行政事业性收费许可证、行政事业性专用收款收据不得转借、转让或者伪造、涂改。
第十二条 收费单位分立、合并、撤销、改变名称、转变收费职能，或调整收费项目，必须在30天内向原发出行政事业性收费许可证的机关办理变更或注销登记手续。
第十三条 行政、事业性收费款项，除按国家规定应纳入预算内收入管理的外，均列入预算外收入管理，实行财政专用户存储和计划管理。收费单位当设立专项帐册，严格执行用款审批制度，按照规定的开支范围使用，年终向财政部门报告收支情况。
行政、事业性收费应当纳税的，必须照章纳税。
第十四条 任何单位和个人不得超越权限或者未经批准擅自制定行政、事业性收费项目和收费标准，也不得擅自增加收费项目或提高收费标准。
第十五条 各级物价、财政、审计部门应当密切配合，建立健全行政事业性收费许可证、行政事业性专用收款收据的核实查验制度，检查收费项目、收费标准以及收支使用的执行情况，依法处理乱收费行为。被检查单位必须如实提供有关情况和资料。
第十六条 凡不符合本办法规定的行政、事业性的行政、事业性收费，任何单位或个人都有权拒付，并向物价、财政、审计部门或有关业务主管部门检举揭发，受理机关应及时查处。
物价主管部门有权纠正业务主管部门违反本办法规定制定的行政、事业性收费项目或收费标准。
第四章 处罚
第十七条 超越管理权限制定收费项目或收费标准的，由物价主管部门负责纠正，没收所收款项，并且可以提请主管部门或监察机关对直接责任人和主管人员给予行政处分。
第十八条 收费单位擅自增加收费项目，提高收费标准的，由物价主管部门负责纠正，没收所收款项，予以通报批评。情节严重的，对单位和直接责任人员、主管人员处以罚款，同时提请主管部门或监察机关对直接任人员和主管人员给予行政处分。
未取得行政事业性收费许可证，不使用行政事业性专用收款收据的，分别由同级物价、财政主管部门责令停止收费、补办手续。情节严重的，通报批评，并处罚款。
本条规定的罚款金额，按国家和省人民政府处理价格违法行为的有关规定执行。转借、转让、伪造、涂改行政事业性收费许可证或行政事业性专用收款收据的，由物价、财政主管部门没收非法所得，对单位处以1000元以下罚款，并可提请主管部门或监察机关对直接责任人员和主管人员给予行政处分。
第二十条 违反财务管理规定使用行政、事业性收费款项的，由同级财政、审计部门按照有关财政法规的规定处罚。
第二十一条 被处罚单位或个人对处罚决定不服的，可以在收到处罚通知之日起15日内，向作出处罚决定的上一级机关申请复议。上一级机关应在收到复议申请之日起30日内作出复议决定。复议期间，原处罚决定照常执行。被处罚单位对罚款和没收决定不予执行的，作出处罚决定的机关可以按照有关规定通知其开户银行予以划拨。申诉人对物价主管部门的复议决定不服的，可以按照《中华人民共和国价格管理条例》第三十二条的规定，向人民法院起诉。
第二十二条 没收的款项，应在30天内退还给交费者；无法退还的，上缴同级财政。
单位被处的罚款从预算外资金中支付，预算外资金不足的从预算包干结余经费中支付。个人交纳的罚款，由所在单位从本人工资中扣缴。
第二十三条 物价、财政、审计机关和有关部门的检查员必须依法办事。违反本办法规定的，由主管部门或监察机关给予行政处分。
第五章 附则
第二十四条 各种经营性服务收费的管理，按照《中华人民共和国价格管理条例》和省人民政府的有关规定执行。
第二十五条 本办法由省物价局负责解释。
第二十六条 本办法自发布之日起施行。
