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江苏省淮安市人民政府


关于印发淮安市业主大会和业主委员会指导细则（试行）的通知

淮政发〔2010〕209号


各县（区）人民政府，市各委、办、局，市各直属单位，部省属驻淮单位：
《淮安市业主大会和业主委员会指导细则（试行）》已经市政府同意，现印发给你们，希认真贯彻执行。

淮安市人民政府
二○一○年十一月一日


淮安市业主大会和业主委员会指导细则（试行）


第一章 总则
第一条 为规范业主大会、业主委员会的活动，维护业主合法权益，促进和谐社区建设，依据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》、住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》等有关规定，结合我市实际，制定本细则。
第二条 本市行政区范围内业主大会、业主委员会的设立、选举及其活动适用本细则。
第三条 县（区）房产行政主管部门负责对本行政区设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，负责对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督。街道办事处、乡镇人民政府具体负责对本辖区内设立业主大会和选举业主委员会以及业主大会和业主委员会的日常活动进行指导、协助和监督。
第二章 业主大会
第四条 物业管理区域具备下列条件之一的，应当成立业主大会，选举产生业主委员会：
（一）已交付使用的物业建筑面积达到50%；
（二）已交付使用的物业建筑面积达到30%不足50%，但已使用1年以上。业主认为符合上述规定条件的，应当书面提请物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府指导、协助召开首次业主大会会议，表决通过管理规约和业主大会议事规则，选举产生业主委员会。建设单位应当按照住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第八条规定，向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料。
第五条 街道办事处、乡镇人民政府应当自收到书面申请之日起15日内，对物业管理区域是否具备成立业主大会的条件进行核查；对符合成立业主大会条件的，应当自收到书面申请之日起60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组（以下简称筹备组）。
第六条 筹备组按照住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第十条规定组建。建设单位因特殊原因未委派代表参加筹备组的，不影响筹备组的成立。筹备组成员辞职或因其他原因不能履行职责而出现缺额时，应按原组建方式及时调整补充。
第七条 筹备组中的业主代表应当是物业管理区域内的业主，并符合以下条件：
（一）具有完全民事行为能力；
（二）模范履行业主义务；
（三）遵纪守法，热心公益事业，责任心强，具有较强公信力和组织能力；
（四）具有参与筹备工作的时间。第八条筹备组中业主代表的产生，在街道办事处、乡镇人民政府或居民委员会组织业主推荐或自荐的基础上，由街道办事处、乡镇人民政府协商确定。非自然人业主代表应委派具有民事行为能力的自然人作为代表，履行其业主代表职责。
第九条 筹备组应当在街道办事处、乡镇人民政府指导和监督下开展工作，筹备组工作实行少数服从多数。
第十条 业主大会筹备组应自组成之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议，并自首次业主大会会议召开之日起30日内表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会。非筹备组原因造成前款事项不能按期完成的，经街道办事处、乡镇人民政府同意，可以适当延期，延长期限由街道办事处、乡镇人民政府根据具体情况确定。在规定期限内不能召开首次业主大会会议，表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会的，街道办事处、乡镇人民政府可宣布筹备组解散，并按照本章有关规定重新组建筹备组，筹备首次业主大会会议。
第十一条 专有部分占建筑物总面积20％以上且占总人数20％以上业主提议召开业主大会临时会议的，应以书面方式提出。书面提议应注明召开临时业主大会理由、议题、提议业主物业坐落、房屋产权证明编号、专有部分面积、联系电话，并有提议业主签名。业主委员会认为需要对业主提议召开业主大会临时会议的真实性进行核实的，应在街道办事处、乡镇人民政府指导监督下对业主身份进行调查核实。调查核实工作应自收到专有部分占建筑物总面积20％以上且占总人数20％以上业主提议后20日内完成；情况属实的，应自调查核实完成之日起15日内召开业主大会临时会议。
第十二条 业主大会会议应采取记名投票方式进行表决。业主大会会议表决票、选举票上不得印有倾向性、误导性等不利于公平、公正选举的内容。业主大会会议表决票、选举票票样应由筹备组、业主委员会报物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府审查；业主大会会议应使用经过上述审查通过后的表决票、选举票进行投票，否则表决、选举无效。
第十三条 物权法第七十六条第二款规定的专有部分面积和建筑物总面积、业主人数和总人数按照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕7号）规定进行认定。专有部分面积按建筑面积计算。没有建筑面积的按套内面积计算。
第十四条 一个专有部分有两个以上所有权人的，应推选其中一人行使表决权、选举权；夫妻共有的，任何一方行使表决权、选举权都视为另一方同意，且一方行使表决权、选举权后，另一方不再拥有表决权、选举权。
第十五条 召开业主大会会议，应当于会议召开15日前将会议时间、会议形式、会议内容（包括需提交表决、选举的有关事项及具体内容）等在物业管理区域内显著位置以书面形式通告全体业主。
第十六条 采取书面征求意见形式召开业主大会的，筹备组或业主委员会应在业主大会召开前，组织人员按规定的时间、方式将表决票、选举票送达业主，并做好签收和登记工作。业主应按规定的时间、方式投票。筹备组或业主委员会可组织人员在投票截止前回收表决票、选举票，并做好登记工作。
第十七条 投票截止后，经统计参加业主大会会议的业主达不到《物业管理条例》第十二条第一款规定，或需业主大会决定事项达不到《物业管理条例》第十二条第三款规定的，筹备组或业主委员会应延长投票时间，并通告全体业主，延长时间自投票截止日起不得超过30日。延长期内，筹备组或业主委员会应组织人员催收表决票、选举票。
第十八条 业主大会议事规则应当对下列主要事项作出规定：
（一）业主大会名称及相应的物业管理区域；
（二）业主委员会的职责；
（三）业主委员会议事规则；
（四）业主大会会议召开的形式、时间和议事方式；
（五）业主投票权数的确定方法；
（六）业主代表的产生方式；
（七）业主大会会议的表决程序；
（八）业主委员会委员、候补委员资格、人数和任期等；
（九）业主委员会换届程序、补选办法等；
（十）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理；
（十一）业主大会、业主委员会印章的使用和管理。
第十九条 业主大会作出的决定，应当自决定作出之日起5日内以书面形式在物业管理区域内通告。
第三章 业主委员会
第二十条 业主委员会由委员和候补委员组成。业主委员会委员应当为5至15名的单数；候补委员人数按照不低于委员人数的40%设置。业主委员会组成人员及其配偶、直系亲属不得在为本物业管理区域提供物业服务的单位兼职。
第二十一条 业主委员会委员、候补委员实行差额选举，差额比例不得低于20%。
第二十二条 业主委员会委员、候补委员候选人应当是本物业管理区域内的业主，并符合下列条件：
（一）符合住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第三十一条第一款第（一）至（六）项条件；
（二）本人、配偶及其直系亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的单位兼职。
第二十三条 业主委员会委员、候补委员候选人由筹备组、业主委员会组织业主推荐或自荐，筹备组、业主委员会应当审查参选人的资格，结合物业规模、物权份额、委员的代表性和广泛性等因素，确定业主委员会委员、候补委员候选人名单。
第二十四条 业主委员会委员、候补委员按照预定名额和得票多少顺序确定当选人，候补委员排列位序依据得票多少确定。
第二十五条 业主委员会应当自选举产生之日起7日内组织召开首次业主委员会会议，在业主委员会委员中推选产生业主委员会主任1名，副主任若干名。
第二十六条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件同时向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府和县（区）房产行政主管部门申请办理备案手续：
（一）业主委员会备案申报表；
（二）业主大会成立、业主委员会选举和业主委员会主任、副主任选举情况；
（三）管理规约；
（四）业主大会议事规则；
（五）业主大会决定的其他事项；
（六）选举和表决结果统计表。业主委员会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内，持涉及变更内容的有关文件向街道办事处、乡镇人民政府和县（区）房产行政主管部门申报备案。街道办事处、乡镇人民政府和县（区）房产行政主管部门应自收到申报备案文件材料之日起10日内，由街道办事处、乡镇人民政府牵头，会同县（区）房产行政主管部门共同审查，并作出是否出具备案证明的决定。
第二十七条 业主委员会可以根据业主大会议事规则规定聘请执行秘书，负责处理业主委员会日常事务。执行秘书的工作职责由业主大会议事规则规定；业主大会议事规则未作规定的，由业主委员会根据业主大会授权予以规定。
第二十八条 业主委员会委员、候补委员实行任期制。业主委员会任期届满后，不得继续履行职责。业主委员会委员具有同等表决权，候补委员列席业主委员会会议，不具有表决权。业主委员会自然人委员、候补委员不能委托代理人参加业主委员会会议。业主委员会中的非自然人委员、候补委员应委派具有民事行为能力的自然人作为代表，履行其委员、候补委员职责。
第二十九条 业主委员会任期届满前3个月，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举，并报告物业所在地的县（区）房产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。
第三十条 业主委员会会议应当制作书面记录并存档，业主委员会作出的决定，应由参会委员签字确认；委员有不同意见的，应记录在案。业主委员会作出的决定应自作出决定之日起3日内在物业管理区域内通告。
第三十一条 业主有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以答复；业主要求书面答复的，应予书面答复。业主委员会应当定期将工作情况通过通告等形式向全体业主报告。
第三十二条 业主委员会委员、候补委员有住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第四十四条规定情形之一的，由业主委员会1/3以上委员或者持有20％投票权数的业主提议，业主大会或者业主委员会根据业主大会授权，可以决定是否终止其委员、候补委员资格。
第三十三条 业主委员会委员、候补委员有下列情形之一时，其委员、候补委员资格自行终止：
（一）任期届满的；
（二）不再是本物业管理区域的业主；
（三）本人、配偶及其直系亲属在为本物业管理区域提供物业服务的单位兼职；
（四）死亡或丧失民事行为能力；
（五）依法被限制人身自由的；
（六）政策法规以及业主大会议事规则规定的其他情形。
第三十四条 业主委员会委员、候补委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他财物移交给业主委员会。
第三十五条 业主委员会任期内，因委员资格终止而出现空缺的，业主委员会应决定从候补委员中按照得票多少依次递补为委员。
第三十六条 业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担。工作经费可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。工作经费的收支情况，应当每半年在物业管理区域内公告（业主大会议事规则另有规定的除外），并接受业主的监督。工作经费筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定。
第三十七条 业主委员会办公用房在物业服务用房中统筹安排。
第三十八条 筹备组应持街道办事处、乡镇人民政府出具的证明到公安部门指定的单位刻制筹备组印章。筹备组应自业主委员会经街道办事处、乡镇人民政府和县（区）房产行政主管部门办理备案手续之日起10日内，将其印章移交给街道办事处、乡镇人民政府，将其保管的档案资料及其属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。业主委员会应持街道办事处、乡镇人民政府和县（区）房产行政主管部门出具的业主委员会备案证明到公安部门指定的单位刻制业主大会、业主委员会印章。
第四章 指导和监督
第三十九条市、县（区）房产行政主管部门应组织业主委员会委员、候补委员培训。
第四十条 除筹备组、业主委员会、居民居委会外，任何单位和个人不得筹备、组织召开业主大会会议（含首次业主大会会议）。
第四十一条 任何单位和个人擅自刻制筹备组、业主大会、业主委员会印章涉嫌违法的，由公安部门依法查处。
第四十二条 业主委员会委员、候补委员资格终止，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，业主委员会或业主委员会其他委员可以请求物业所在地公安机关协助移交。
第五章 附则
第四十三条 业主大会、业主委员会名称应与物业管理区域名称相一致。
第四十四条 市房产行政主管部门可以制定管理规约、业主大会议事规则等与业主大会、业主委员会成立、选举及其他活动有关的示范文本，供参照使用。
第四十五条 本细则由市住房和城乡建设局负责解释。
第四十六条 本细则自2010年12月1日起施行。我市原有的政策规定与本细则不一致的，按本细则执行。






天津市政府


批转市第二教育局拟订的《天津市社会力量办学管理暂行办法》
天津市政府




各区、县人民政府，各委、局，各直属单位：
市人民政府同意市第二教育局拟订的《天津市社会力量办学管理暂行办法》，现转发给你们，望照此执行。

天津市社会力量办学管理暂行办法
第一条 根据《中华人民共和国宪法》第十九条和国家教委《关于社会力量办学的若干暂行规定》，结合我市实际情况，制定本办法。
第二条 社会力量办学是我市教育事业的组成部分，是国家办学的补充，是发展我市教育事业的一支不可缺少的力量。
第三条 本办法所称社会力量，是指具有法人资格的各民主党派、人民团体、集体经济组织、社会团体、学术团体（不含筹备机构）以及经国家批准的私人办学者。
第四条 社会力量办学必须坚持四项基本原则，为社会主义物质文明和精神文明建设服务，认真贯彻执行党和国家制定的教育方针、政策，遵守政府法令。
第五条 社会力量办学应发挥本组织或个人的特长，根据我市的经济建设和社会发展的实际需要，主要开展各类基础教育、助学性质教育、继续教育、短期职业技术教育、岗位培训和社会文化生活教育。
第六条 社会力量办学，必须具备与所办学校的性质、任务、规模相适应的以下条件：
（一）有政治思想品德好，具有一定的文化专业知识和管理能力，熟悉教学业务，能坚持正常工作的专职人员负责学校的领导工作。主持办学人员必须在本市有正式户口。

在职人员一般不得个人主办学校。
在职人员参与办学，需经其所在单位批准同意，并出具证明。
凡个人办学，办学人必须任教。
（二）有适应教学需要，能胜任教学工作的专、兼职教师和工作人员。
（三）有体现办学宗旨，实现培养目标的办学方案和教学计划。
（四）有能保证正常教学的校舍（包括租用和借用）和必需的教学设备。
（五）有正当可靠的经费来源（包括收取合理的学杂费）和健全的财务管理制度。
（六）有切实可行的教学制度和行政管理制度。
第七条 社会力量办学，需分别经有关教育行政部门批准。
（一）凡各区、县所属社会力量（包括个人）举办不计学历的各级各类文化补习、助学性质的学校，由办学单位或主办人提出申请并填写“天津市社会力量办学申请登记表”，经上级主管部门同意后，报所在区、县教育局审批，并报市第二教育局备案；举办不计学历的短期职业技术、
文艺、卫生、体育等性质的学校，由办学单位或主办人提出申请并填写“天津市社会力量办学申请登记表”，经上级主管部门同意后，报所在区、县教育局，由区、县教育局分别会同区、县劳动、文化、卫生、体育主管部门审批，并报市第二教育局备案。
（二）凡市级社会团体举办的不计学历的学校，或向外省、市招生的不计学历的学校（包括函授），由办学单位或主办人提出申请并填写“天津市社会力量办学申请登记表”，经上级主管部门同意后，报市第二教育局审批。
（三）凡经批准不计学历的各类学校，向外省、市招生的，还需经招生对象所在地的教育行政部门同意备案。经外省、市批准不计学历的各类学校，需在我市招生的，必须经我市第二教育局备案。经批准的函授班应在招生所在地设面授辅导站，定期进行面授辅导，批改作业。
（四）凡举办国家承认学历的成人高等学校或成人中等专业学校，须按《国务院批转教育部关于举办职工、农民高等院校审批程序的暂行规定》（国发〔1979〕225号）和天津市人民政府《批转市第二教育局〈关于贯彻国务院国发〔1982〕119号文件的意见〉》（津政发
〔1983〕42号）及其他有关规定，办理审批立案手续。

（五）公民两人以上联合办学，由一人出面提出申请。所办学校接受批准其办学的教育行政部门领导。
（六）公民个人办学要有所在街办事处、乡政府或公安派出所的证明。
第八条 凡需变更学校性质、办学规模和调整、增设新专业、更换主办单位或主办人的，应报原批准机关批准。凡登记办学的，无特殊情况不得中途停办。确需停办的学校，必须完成本期教学计划规定的课时和教学内容，经上级主管部门同意后，报原批准机关注销，并及时进行财务清
理。由举办单位及办学负责人，在原批准机关的领导下，处理各项善后工作。
第九条 社会力量举办的未取得颁发国家学历证书资格的各级各类学校，不得颁发毕业证书，学员结业并经考试合格后，由学校发给“结业证明”，并注明所学课程内容和各科考试成绩。
第十条 社会力量可按照职工教育的初、高中教学计划和中、高等教育自学考试计划、大纲的要求，举办各种教学班，结业后组织学员参加市职工中等教育自学考试或高等教育自学考试，考试合格者，由承考的立案职工学校或市高等教育自学考试指导委员会办公室与主考学校验印，颁
发单科结业证或毕业证书。
第十一条 社会力量办学的经费自行筹集，不得以办学为名强行募捐和非法牟利。学校可以向学员收取合理的学杂费用，其学费标准按市财政局和市第二教育局的有关规定执行。学校全部收入以及固定资产，归学校所有。收取的费用只能用于办学的各项支出。
第十二条 社会力量办学，可在业余时间和假日向全日制学校租借校舍。全日制学校在不影响教学工作的前提下，应积极支持，提供方便。收费标准按市财政局和教育部门的有关规定执行。
第十三条 社会力量办学的教学工作，应以举办单位和办学者个人为主，可以在不影响被聘请人员完成本职工作的前提下，经所在单位同意，聘请兼职教师。兼课教师的酬金，按市财政局和市第二教育局的有关规定执行。
第十四条 社会力量办学，要坚持勤俭办学的原则。经批准举办的学校，可在银行开立帐户（现金不得由个人保管），做到财务民主，经济公开，并接受审计、财政、银行和教育部门的监督和检查。
接受华侨、港澳同胞捐资办学，聘请外国专家讲学，进口教学设备，均应经教育行政部门和市外事部门批准。捐赠的经费要专款专用。捐赠的教学设备，要妥善保管使用，不得转手买卖，不得调走或个人占用。捐赠手续按国家有关规定办理。
第十五条 社会力量办学的管理，由教育行政部门负责。劳动、文化、卫生、体育等部门要协同教育部门，加强学校业务工作的指导和监督。
第十六条 教育行政部门和社会各方面应支持社会力量办学。对他们在政治上要一视同仁，在物质供应上要与企业事业组织办学同等对待。对办学成绩卓著的学校和人员，应予以表彰和奖励。对违反本办法者，市和各区、县教育行政部门有权令其整顿，限期改正，问题严重者令其停办
，对违反国家法律的，提请有关部门依法追究其法律责任。非正常停办的学校，其财务、设备应进行清理，并予以没收。各项善后工作由办学单位或主办人负责处理。
第十七条 社会力量举办的学校名称，应体现学校的性质、类型和层次，做到名副其实。公民个人或两人以上联合举办的学校，其校牌、印章均须冠以“民办”字样。
第十八条 未经批准登记的学校和班级，不准招生，不准在报刊、广播电台、电视上发布广告，也不准自行张贴招生广告。凡被批准登记的学校，需要发布广告的，应按天津市文化局等四部门联合发的津工商标字〔1984〕第19号文件和中共中央宣传部、国家教育委员会《关于不
得乱登办学招生广告的通知》（〔86〕教高三字001号）的精神办理。
第十九条 本办法自公布之日起执行。市人民政府一九八五年一月二十八日《批转市第二教育局拟定的〈天津市社会力量办学试行管理办法〉》（津政发〔1985〕10号）同时废止。



1987年9月5日