第七届全国人民代表大会第一次会议关于1987年国家预算执行情况和1988年国家预算的决议

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我国《物权法》是否应当缓行之法律辨析－－请不要再难为《物权法》出台了！

（王政律师）

近些时日，有个别学者提出我国“物权法应该缓行”的呼吁，并且提出了一系列观点和论据进行支持。作为一名法律工作者，我们认为：有关“物权法应该缓行”的观点和论据是立不住脚的，“物权法应该缓行”的类似呼吁对我国进行政治经济体制改革、建设一个更加民主和谐的法制国家也是有害的。

学者们提出“物权法应该缓行”的观点和论据主要包括以下三方面内容：一、我国全民资产的产权主体还十分模糊，产权边界十分混乱。要清晰财产仅靠财产关系的法律界定是不可能的，必须靠深化政治经济体制改革才能完成。二、农村土地产权关系极为混乱且产权存在形式虚无缥缈，根本不具备制定物权法的前提条件。三、我国目前收入和财产申报制度没有建立起来，和继承权相关的遗产税没有出台，而财产申报和遗产税是物权法的制度前提。

下面我们就针对“物权法应该缓行”此三方面的观点和论据展开法律辨析，希望能够辨出些是非，引起立法当局的重视。

一、全民资产的产权主体十分模糊是否就不能出台《物权法》

认为“全民资产的产权主体十分模糊”就不能出台《物权法》的观点暗含了以下观点内容：即清晰财产关系不是仅靠法律界定的，深化政治经济体制改革与国家基本法律的制定和出台没有关系；不承认法律的基本功用或价值是明晰产权、定纷止争；不承认深化政治经济体制改革也必须通过诸如《物权法》之类的国家基本法律的制定和出台才能实现的基本逻辑。其提供论据主要有两方面内容：一是，全民土地名义上是全民资产，实际上目前是政府资产和私人资产，一届政府把出租土地当作政府的财政收入使用、批租的土地在几十年内归企业和私人所有的行为侵犯了后届政府对土地的经营权和全民的产权，是一种用时间偷换空间，使土地公有制空壳化、变相私有的政治手段。二是，我国统一的劳动者社会保障制度还没有建成，目前选择的是私人资本主义的商业模式，劳动者劳动保障资金来源是劳动者工资收入；全民资产为谁致富的问题没有解决好，在国企中按劳分配制度不可取，因为它为实际掌握全民企业财产权（而在法律上不拥有产权）的雇员分配瓜分全民资产提供了依据；全民企业的管理者以企业的主人自居，以超过自己劳动力的价格分配企业的利润，这说明《物权法》出台的时机不成熟。

我们确实无法否认我国现有的政治经济体制存在许多不合理因素的现实情况，这也是我们要不断进行政治经济体制改革的必要性之所在。但是我们更不能通过割断历史的方式来否认我们进行政治经济体制改革也是一个不断摸索和探讨的实践过程。正是因为存在“全民资产的产权主体十分模糊”的事实，才更加需要通过《物权法》来明晰产权，正是因为产权不够明晰，才阻碍了商品或财产的流通，阻碍了财富的创造和增加机制，使得国家或社会没有足够的财力尽快建立起全国统一的社会保障制度。

通过《物权法》进一步确立全民所有即为国家所有并且由政府代表国家所有的公有制经济制度不会从根本上挖空社会主义市场经济的基石，反而会促进市场经济的发展和稳固。我们没有必要脱离实际，否认国家所有的现实经济制度，先把全民公有的财产分给个人后，才去制定《物权法》，这在实践上更是难以执行。我们也没有必要等到全国统一的社会保障制度建成后再去考虑《物权法》的制定问题，因为社会保障制度是否完善是一个国家经济实力的象征，它是衡量社会发展进步的一项尺度，是随着社会的发展进步不断完善的一项社会制度，它属于《社会劳动保障法》考虑的范畴，而不属于《物权法》考虑的范围。我们更不能否认现实人类社会的差别存在，取消按劳分配社会财富的分配制度，因为市场经济运行有其内在的基本规律，其中财富如何分配是关系到社会资源如何有效配置、个人潜能或智慧如何有效发挥的关键因素。我们更不能因为存在社会财富分配不公的现实就认为《物权法》出台的时机不成熟，等到社会财富分配公平或均匀了之后再去考虑《物权法》的制定问题。

我们必须明白：《物权法》的出台是为了巩固我国经济体制改革的成果，对国家所有权的规定是为了进一步明晰全民所有制的产权制度和管理机制，是为明确物的归属，保护权利人的物权，充分发挥物的效用，维护社会主义市场经济秩序，从而达到维护国家基本经济制度的目的。它不是“私有化”法，不是瓜分国家和社会公共财富的私有化制度，更不是解决一切社会问题的灵丹妙药。

二、农村集体土地产权混乱不清晰是否就不具备制定《物权法》的条件

认为“农村集体土地产权混乱不清晰”就不具备制定《物权法》条件的观点除了暗含“全民资产的产权主体十分模糊”就不能出台《物权法》的观点所暗含的内容外，还暗含了以下观点内容：即等到农村集体土地问题解决了之后，等到“三农”问题解决之后，等到城乡二元经济结构完全取消后，等到公民拥有自由迁徙和就业的自由后才能制定《物权法》。其提供论据主要有两方面内容：一是，目前的农村家庭联产承包责任制是一种前资本主义制度。目前农户实际上已经是独立的经济实体，等于是租用集体土地的佃农，通过《物权法》延长农地承包期等于通过永佃制向私有化过度，这样中国大多数农民永远就不可能转化为市民，从而不可能实现农业的现代化。二是，集体实际上是不存在的，目前我国什么样的集体范围拥有农村集体土地是不明确的；在国家征用农村土地时，国家和农民从来没有过所谓平等的交换关系；土地承包期的长短都是由红头文件替农民决定的，农民群体并没有获得土地产权；物权法规定虚无缥缈的集体土地所有权没有实际意义，不能给农民带来实际财富。

我们确实无法否认我国目前存在城乡二元制经济结构的现实，无法否认在实施城市化、工业化和产业结构调整过程中存在集体土地所有权被虚化的现象。但是我们也不能否认集体土地所有制在中国社会主义初级阶段所发挥的重要历史作用，不能否认社会分工和阶级分层现象的客观存在，更不能否认改革开放以来，我国农村社会生活所发生的翻天覆地的变化。目前解决“三农”问题，发展农村经济，仍是深化我国政治经济体制改革的重要内容；且正是因为存在“农村集体土地产权混乱不清晰”的事实，我们才更有必要通过《物权法》来保障农民对土地的承包权益；正是因为缺乏法律的严格保障，才产生农村集体土地所有权被虚化的现象，才导致农民对土地的承包经营权或收益权不断受到侵害的社会现实，才使得农民无法自由转让自己的土地承包权益，从而限制了其到城市发展和就业的机会。

通过《物权法》进一步确立集体所有的财产制度不会从根本上否认实施改革开放后农村集体经济所有制发展所取得的重大成就，反而会有利于进一步规范其今后的发展方向。我们没有必要否认集体经济所有制存在的社会现实，直接把集体的财产分给农民个人或直接把农村集体土地确认为国家所有后，才去制定《物权法》。我们也没有必要等到工业化、城市化发展到一定程度，绝大多数农民转化为市民后再去考虑《物权法》的制定问题，因为工业化和城市化是社会发展的必然趋势，各国只能根据其具体的国情来进行推进和实施，不可能千篇一律地都走同一个模式。我们更不能否认社会分工和阶级分层的客观存在，社会不管怎样发展，必须有人去从事农业生产，尤其是目前我国绝大多数人口都生活在农村，短期内不可能都涌向城市去就业。所以，凡是认为“农村集体土地产权混乱不清晰”就不具备制定《物权法》条件的观点是难以成立的。

我们必须明白：《物权法》的制定不是为了固定资本主义的落后生产方式，不是为了实施农村集体土地的私有化，它对农村集体所有土地和财产的规定是为了进一步明晰集体所有制的产权制度和管理机制，是为了维护农民的切身利益，从而便于农村集体财产权益的自由流转，使农村生产力获得更大解放，从而逐步消除城乡差别的社会状况。它不是集体财产私有化的制度，我们更不可能通过一部《物权法》的出台来梦想解决一切“三农”问题。

三、财产申报和遗产税是否是《物权法》产生的制度前提

认为“财产申报和遗产税是《物权法》的制度前提”的观点暗含了以下观点内容：即在收入和财产申报制度没有建立起来之前，不能明确物权的主体，物权主体不明确就没有制定《物权法》的必要；遗产税的问题不解决，就不能解决财产的继承问题，财产继承问题不解决就不能制定社会主义的《物权法》。其提供论据主要有两方面内容：一是，我国当前的既得利益阶层千方百计阻挠财产申报、遗产税的出台，也就是阻碍我国的市场经济向社会主义转化，没有财产申报、遗产税制度，不能将微观上的剥削转化为宏观上的积累，所以，我国的市场经济不是社会主义的市场经济。二是，遗产税是市场经济条件下确保剩余价值大头归社会占有的战略性税种，是最典型的社会主义税种。我国的《物权法》应该是社会主义市场经济条件下的物权法，应该同资本主义市场经济的物权法有根本的区别。而《物权法草案》能够说明白的地方和资本主义国家的《物权法》没有本质区别，说不清楚的地方是理论还不彻底、改革还没有到位。所以目前《物权法草案》不是简单的修改问题，而是要等到社会主义市场经济体制基本建成之后再议。

我们确实无法否认目前“我国财产申报制度没有建立起来和遗产税没有出台”的客观事实。但是我们也无法理解“财产申报和遗产税是《物权法》的制度前提”的思维逻辑，我们更无法找到社会主义市场经济条件下的《物权法》就不能和资本主义市场经济条件下的《物权法》本质相同的理由。相反，我们认为：《物权法》的制定和及早出台，使得物或财产归属主体更加明确，能够为财产申报制度和遗产税的征收奠定良好的制度基础。

通过《物权法》进一步确立并保护私人财产的所有权和他物权制度，能够极大地调动起公民勤劳致富、兴业置产的积极性，促使财富在流转过程中迅速实现增殖。只要公民有了恒产，才有利于收入和财产申报制度的建立；只要《物权法》确立并保护公民的私有财产，才有利于今后建立遗产税的征管制度。我们没有必要等到财产申报和遗产税征收方面的法律制度确立后再去制定《物权法》，因为财产申报和遗产税制度不属于《物权法》调整的范围。我们也没有必要等到社会主义市场经济体制基本建成后再去考虑《物权法》的制定问题，因为社会主义市场经济的建设本身就是一个社会实践的过程，没有一个统一的标准或固定模式，《物权法》的制定和出台也正是社会主义市场经济建设实践的重要组成部分。所以，凡是认为“财产申报和遗产税是《物权法》的制度前提”的观点是经不起逻辑推敲的，其提供论据更是无法证明其观点正确性的。

我们必须明白：《物权法》不是一部包罗万象的“万能”法律制度，它与财产申报和遗产税征管制度虽有一定的相互促进、相互配合的关系，但不可能存在互为前提条件的必然逻辑关系。

总之，我们无法否认：制定一部优秀的《物权法》是必须经过必要的充分的社会基础准备条件的，是必须要有其他相匹配的系列法律制度的出台配合和保障才能很好的运作实施的，它是需要经过无数法律工作者精心把握社会法律实践的产物。法国和德国民法典的编定不正说明了这一点吗？但是我们一定要牢记：法律是有民族性的，是历史的产物，它不是一成不变的僵死教条；经济和社会生活实践需要它的产生，它在经济和社会生活实践中不断得到修正和完善。我们希望《物权法》能够及早指引和保障我们现实的经济和社会生活，而不希望它被不断扼杀，永远呼之欲出而不出。

各位学者和立法当局，请不要再难为《物权法》的出台了！一项不完美的法律制度胜似没有此方面的法律制度。

2005年10月18日

王政律师－－北京市优仕联律师事务所，010-84985858/5959/6060
国家土地管理局


关于启用新版土地证书土地登记卡土地归户卡的通知
国家土地管理局



各省、自治区、直辖市及计划单列市土地（国土）管理局（厅），解放军土地管理局，新疆生产建设兵团土地管理局：
为加强土地管理，适应深化土地使用制度改革及土地登记自动化管理的需要，依据《土地管理法》及其实施条例和《土地登记规则》的规定，决定自本通知发布之日起，正式启用重新修改、设计的土地证书及土地登记卡、土地归户卡。现将有关事项通知如下：
一、新版国有土地使用证、集体土地使用证和土地他项权利证明书的规格及封面颜色见样本（另发）。证书记载内容、格式和使用及填写说明详见附件。
新版集体土地所有证的记载内容及格式不变，证书规格及封面颜色作适当调整（见样本，另发）。
二、新版土地登记卡、土地归户卡的规格为16开，其记载内容、格式和使用及填写说明详见附件。
三、土地登记过程中所需的其他表、卡，各省、自治区、直辖市土地管理部门可参照1989年颁布的《土地登记规则》规定的土地登记表、卡的种类，按新版土地登记卡的记载内容和要求，并结合本地土地登记工作的实际需要自行修改、印制。
四、启用新版土地证书、土地登记卡、土地归户卡后，各地已经颁发的原版国有土地使用证、集体土地所有证、集体土地建设用地使用证以及经国家土地管理局批准或备案的集体土地农业用地使用证、土地使用权抵押证明书和土地使用权承租证明书继续有效，待变更土地登记时逐步更
换。各地土地管理部门现存的上述原版土地证书可继续使用到1997年12月31日。
已经使用的原版土地登记卡、土地归户卡可在变更土地登记时逐步更换，已经印刷的空白原版土地登记卡、土地归户卡可继续使用到1997年6月30日。
五、新版土地证书由国家土地管理局或其授权的单位统一印制。任何单位和个人不得非法印制土地证书，非法印制的土地证书无效。

附件一：国有土地使用证式样

国 徽
中华人民共和国
国有土地使用证
＿＿国用（ ）字第 号
中华人民共和国
国有土地使用证
国家土地管理局制
全民所有制单位、集体所有制单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上
地方人民政府登记造册，核发证书，确认使用权。
——摘自《中华人民共和国土地管理法》第九条
国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。
——摘自《中华人民共和国城市房地产管理法》
第五十九条
土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
——摘自《中华人民共和国土地管理法》第十一条
根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，由土地使用者申请，经调查审定，准予登记，发给此证。
＿＿＿＿人民政府（印）
年 月
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｜土地使用者｜ ｜
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｜座 落｜ ｜
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｜用 途｜ ｜土地等级｜ ｜
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｜使用权类型｜ ｜终止日期｜ ｜
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｜ 使用权面积 ｜ ｜
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｜其中共用分摊面积 ｜ ｜
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｜证｜ ｜
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｜机｜ ｜
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｜关｜ （印） ｜
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｜ 记 事 ｜
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｜日期｜ 内 容 ｜
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注明边长（米）
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｜ ↑ ｜
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｜ ｜附 ｜
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注 意 事 项
一、本证是土地使用权的法律凭证，必须由土地使用者持有。
二、凡土地登记内容发生变更及土地他项权利设定、变更、注销的，持证人及有关当事人必须按照有关规定申请办理变更土地登记。本证不得用于土地使用权抵押、转让等。
三、本证记载的内容以土地管理部门土地登记卡登记的内容为准。
四、本证实行定期验证制度，持证人应按规定主动向土地管理部门交验本证。

附件二：集体土地使用证式样

国 徽
集体土地使用证
＿＿集用（ ）字第 号
集体土地使用证
国家土地管理局制
农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。
国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用。
任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其它形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。
——摘自《中华人民共和国宪法》第十条
土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
——摘自《中华人民共和国土地管理法》第十一条
根据国家法律、法规及政策规定，由土地使用者申请，经调查审定，准予登记，发给此证。
＿＿＿＿人民政府（印）
年 月
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｜土地使用者｜ ｜
｜－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜
｜土地所有者｜ ｜
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｜座 落｜ ｜
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｜地 号｜ ｜图 号｜ ｜
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｜用 途｜ ｜土地等级｜ ｜
｜－－－－－｜－－－－－－－－｜－－－－｜－－－－－－－－－－｜
｜使用权类型｜ ｜终止日期｜ ｜
｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜
｜ 使用权面积 ｜ ｜
｜－－－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜
｜其中共用分摊面积 ｜ ｜
｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜
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｜填｜ ｜
｜ ｜ ｜
｜证｜ ｜
｜ ｜ ｜
｜机｜ ｜
｜ ｜ ｜
｜关｜ （印） ｜
｜ ｜ 年 月 日 ｜
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｜ 记 事 ｜
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｜日期｜ 内 容 ｜
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注明边长（米）
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｜ ↑ ｜
｜ ｜ ｜
｜ ｜ ｜
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｜ ｜北｜
｜ ｜附 ｜
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｜ ｜图 ｜
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｜ ｜粘 ｜
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｜ ｜贴 ｜
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｜ 比例尺1： ｜
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注 意 事 项
一、本证是土地使用权的法律凭证，必须由土地使用者持有。
二、凡土地登记内容发生变更及土地他项权利设定、变更、注销的，持证人及有关当事人必须按照有关规定申请办理变更土地登记。本证不得用于土地使用权抵押、转让等。
三、本证记载的内容以土地管理部门土地登记卡登记的内容为准。
四、本证实行定期验证制度，持证人应按规定主动向土地管理部门交验本证。

附件三：土地他项权利证明书式样


国 徽
土地他项权利
证 明 书
＿＿他项（ ）字第 号
土 地 他 项 权 利
证 明 书
国家土地管理局制
为维护社会主义土地公有制，保护土地他项权利人的合法权益，由土地他项
权利人申请，经调查审定，准予登记，发给此证。
（发证机关章）
年 月
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｜权利人 ｜ ｜
｜－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜
｜义务人 ｜ ｜
｜－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜
｜座 落｜ ｜
｜－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜
｜地 号｜ ｜图 号｜ ｜
｜－－－－｜－－－－－－－－－｜－－－－－｜－－－－－－－－－｜
｜权属性质｜ ｜使用权类型｜ ｜
｜－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜
｜ ｜ ｜
｜他项权利｜ ｜
｜ ｜ ｜
｜种 类｜ ｜
｜ ｜ ｜
｜及范围 ｜ ｜
｜ ｜ ｜
｜－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜
｜设定日期｜ ｜
｜－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜
｜权利顺序｜ ｜
｜－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜
｜存续期限｜ ｜
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
注 意 事 项
一、本证是土地他项权利的法律凭证，必须由土地他项权利人持有。
二、本证记载的内容以土地管理部门土地登记卡登记的内容为准。
三、凡土地他项权利设定、变更、注销的，土地他项权利人及义务人必须按照有关规定，共同申请办理变更土地登记。

附件四：土地归户卡式样

土 地 归 户 卡
编号：
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
｜权利人 ｜ ｜单位性质｜ ｜
｜－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜
｜通讯地址｜ ｜
｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜
｜序号｜日期｜地 号｜图 号｜ 座 落 ｜权属性质｜用 途｜面 积｜经办人｜
｜－－｜－－｜－－－｜－－－｜－－－－－－－－｜－－－－｜－－－｜－－－｜－－－｜
｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
面积单位：

附件五：土地登记卡式样

土 地 登 记 卡
单位：平方米（公顷）、元（万元）
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｜地 号｜ ｜图 号｜ ｜宗地面积｜ ｜
｜－－－－－｜－－－－－－｜－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜
｜用 途｜ ｜座 落｜ ｜
｜－－－－－｜－－－－－－｜－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜
｜ 权属性质｜ ｜权利人 ｜ ｜
｜－－－－－｜－－－－－－｜－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜
｜ 单位性质｜ ｜通讯地址｜ ｜
｜－－－－－｜－－－－－－｜－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜
｜使用权类型｜ ｜终止日期｜ ｜土地证号｜ ｜
｜－－－－－｜－－－－－－｜－－－－｜－－－－－－｜－－－－｜－－－－－－－－｜
｜ 调查表号｜ ｜审批表号｜ ｜归户卡号｜ ｜
｜－－－－－｜－－－－－－｜－－－－｜－－－－－－｜－－－－｜－－－－－－－－｜
｜ 土地等级｜ ｜标定地价｜ ｜申报地价｜ ｜
｜－－－－－｜－－－－－－｜－－－－｜－－－－－－｜－－－－｜－－－－－－－－｜
｜建筑容积率｜ ｜建筑密度｜ ｜建筑限高｜ ｜
｜－－－－－－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－｜
｜建筑物占地面积｜ ｜建筑物类型｜ ｜申报建筑物权属｜ ｜
｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜
｜土地权属来源 ｜ ｜
｜证明文件类型、｜ ｜
｜编号、日期 ｜ ｜
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土 地 登 记 卡 续 表
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｜序 号｜日 期｜ 登记的其他内容及变更登记事项 ｜经办人｜审核人｜
｜－－－｜－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－｜－－－｜
｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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共 用 宗 使 用 权 登 记
地号 土地登记卡附页1
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｜序｜ ｜土 地｜单位｜ ｜ ｜使用权｜独用｜共用面积｜ ｜
｜ ｜日期｜ ｜ ｜ 通 讯 地 址 ｜用途｜ ｜ ｜－－－－－－－－－｜
｜号｜ ｜使用者｜性质｜ ｜ ｜面 积｜面积｜其中共用分摊面积 ｜
｜－｜－－｜－－－｜－－｜－－－－－－－－－｜－－｜－－－｜－－｜－－－－－－－－－｜
｜1｜2 ｜ 3 ｜4 ｜ 5 ｜6 ｜ 7 ｜8 ｜ 9 ｜
｜－｜－－｜－－－｜－－｜－－－－－－－－－｜－－｜－－－｜－－｜－－－－－－－－－｜
｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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面积单位：
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
｜序 ｜申 报｜ 建 筑 物 ｜审 批｜归 户｜ ｜ ｜ ｜
｜ ｜ ｜－－－－－－－－－－－－｜ ｜ ｜土地证号｜经 办 人｜审 核 人｜
｜号 ｜地 价｜类型｜占地面积｜申报权属｜表 号｜卡 号｜ ｜ ｜ ｜
｜－－｜－－－｜－－｜－－－－｜－－－－｜－－－｜－－－｜－－－－｜－－－－－｜－－－－－｜
｜10｜11 ｜12｜ 13 ｜ 14 ｜15 ｜16 ｜ 17 ｜ 18 ｜ 19 ｜
｜－－｜－－－｜－－｜－－－－｜－－－－｜－－－｜－－－｜－－－－｜－－－－－｜－－－－－｜
｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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附件六：土地登记卡、土地归户卡、土地证书的使用及填写说明
一、土地登记卡
1、土地登记卡由土地登记卡主卡、土地登记卡续表和共用宗使用权登记卡三部分组成。
2、土地登记卡以宗地为单位填写。
（1）土地权利人独自拥有或使用一宗土地的，土地登记时，在土地登记卡主卡上进行登记，登记的其他内容在土地登记卡续表上进行登记。
（2）两个以上土地权利人共同使用一宗土地的，土地登记时，宗地及土地权利状况在土地登记卡主卡上进行登记，各土地权利人的状况在共用宗使用权登记卡上进行登记，登记的其他内容在土地登记卡续表上进行登记。
（3）宗地进行第一次登记时，除在土地登记卡主卡上进行登记外，无论有无登记的其他内容均须在土地登记卡续表序号、日期栏内分别填写登记顺序号1及批准登记时间，并由经办人、审核人签字。
（4）土地登记卡登记的内容发生变更或设定、变更以及注销土地他项权利的，在土地登记卡续表上进行登记。但土地登记卡主卡中地号、图号、宗地面积发生变更的，须更换土地登记卡。
二、土地归户卡
土地归户卡以土地权利人即土地所有者和使用者为单位，按宗地填写。土地权利人在同一县级行政区范围内拥有、使用两宗以上土地的，应当填写在同一土地归户卡上。
三、土地证书
1、土地所有证和使用证以宗地为单位填写。两个以上土地使用者共同使用一宗土地的，应当分别填写土地使用证。
2、土地使用证中用途、终止日期栏目内容发生变更以及设立、变更、注销土地他项权利的，变更土地登记后在证书记事栏进行记录，但记录不能超过三次。土地使用证上其他内容变更的，须更换土地证书。
3、土地他项权利证明书以土地他项权利人为单位填写。同一土地他项权利人拥有不同宗地上的土地他项权利，或者在同一宗地上拥有两个以上不同类型土地他项权利的，应分别填写土地他项权利证明书。
四、填写说明
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｜栏 目｜ 填 写 内 容 ｜
｜－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜
｜地 号｜地籍调查中的地籍编号，即宗地的编号。 ｜
｜－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜
｜图 号｜宗地所在地籍图的图幅号。 ｜
｜－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜
｜宗地面积｜宗地土地面积。 ｜
｜－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜
｜用 途｜填写宗地的主要用途。按《土地利用现状调查技术 ｜
｜ ｜规程》进行调查的，填写土地利用现状分类的一级 ｜
｜ ｜类型；按《城镇地籍调查规程》进行调查的，填写城 ｜
｜ ｜镇土地分类的二级类型（未设二级类的填一级类）。 ｜
｜－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜
｜座 落｜宗地所在地的名称。 ｜
｜－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜
｜权属性质｜国有土地使用权、集体土地所有权或集体土地使用 ｜
｜ ｜权。 ｜
｜－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜
｜权利人 ｜国有土地使用者、集体土地所有者或集体土地使用 ｜
｜ ｜者名称。 ｜
｜ ｜《土地他项权利证明书》本栏为土地他项权利人名 ｜
｜ ｜称。 ｜
｜ ｜共用宗时，土地登记卡主卡本栏填写一个权利人名 ｜
｜ ｜称及权利人总个数。 ｜
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
｜栏 目｜ 填 写 内 容 ｜
｜－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜
｜单位性质 ｜行政事业单位填写行政、事业，企业单位按国家统 ｜
｜ ｜计局、国家工商行政管理局《关于经济类型划分的 ｜
｜ ｜暂行规定》填写国有、集体、私营、外资、港澳台、 ｜
｜ ｜联营、股份制、个体或其他。 ｜
｜ ｜个人住宅填写个人。 ｜
｜ ｜共用宗时，土地登记卡主卡本栏不填。 ｜
｜－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜
｜通讯地址 ｜权利人的通讯地址及邮政编码。共用宗时，土地登 ｜
｜ ｜记卡主卡本栏不填。 ｜
｜－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜
｜使用权类型｜使用权类型是指土地使用权取得方式，与土地的权 ｜
｜ ｜属性质相对应。国有土地使用权填写划拨、出让、 ｜
｜ ｜入股或租赁；集体土地使用权按具体取得方式填写 ｜
｜ ｜荒地拍卖、批准拨用宅基地、批准拨用企业用地、 ｜
｜ ｜农用地承包、集体土地入股等。 ｜
｜－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜
｜终止日期 ｜土地使用权使用期限的终止时间。未明确土地使用 ｜
｜ ｜期限的，本栏不填。 ｜
｜－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜
｜土地证号 ｜土地权利人持有的土地所有权或使用权证书号码。 ｜
｜ ｜共用宗时，土地登记卡主卡本栏不填。 ｜
｜－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜
｜调查表号 ｜宗地地籍调查表的编号。 ｜
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－

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｜栏 目｜ 填 写 内 容 ｜
｜－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜
｜审批表号 ｜土地权利人土地登记审批表的编号。共用宗时，土 ｜
｜ ｜地登记卡主卡本栏不填。 ｜
｜－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜
｜归户卡号 ｜土地权利人所在土地归户卡的编号。共用宗时，土 ｜
｜ ｜地登记卡主卡本栏不填。 ｜
｜－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜
｜土地等级 ｜土地管理部门评定的宗地的土地等级。 ｜
｜－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜
｜申报地价 ｜土地权利人在申请土地登记时申报的交易地价。 ｜
｜ ｜共用宗时，土地登记卡主卡本栏不填。 ｜
｜－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜
｜建筑容积率｜宗地上的建筑总面积与宗地面积之比。 ｜
｜－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜
｜建筑密度 ｜宗地上的建筑物占地面积与宗地面积之比。 ｜
｜－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜
｜建筑限高 ｜允许建筑物的最高高度。 ｜
｜－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜
｜建筑物 ｜建筑物基底占地面积。共用宗时，土地登记卡主卡 ｜
｜占地面积 ｜本栏不填。 ｜
｜－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜
｜建筑物类型｜填写楼房、平房等。共用宗时，土地登记卡主卡本 ｜
｜ ｜栏不填。 ｜
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
｜ 栏 目 ｜ 填 写 内 容 ｜
｜－－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜
｜ 申报建筑 ｜申报人认定的建筑物所有权。共用宗时，土地登记 ｜
｜ 物权属 ｜卡主卡本栏不填。 ｜
｜－－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜
｜土地权属来 ｜取得土地权利的证明文件。类型填写取得土地权利 ｜
｜源证明文件 ｜证明文件的种类及文件标题。编号填写证明文件的 ｜
｜类型、编号、｜编号。日期填写证明文件（批准文件）的签署（发 ｜
｜日期 ｜文）时间。 ｜
｜－－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜
｜登记的其他 ｜一、登记的其他内容填写： ｜
｜内容及变更 ｜1．土地分类面积。宗地含多种土地用途，且各种土 ｜
｜登记事项 ｜ 地用途能计算出面积的，填写土地分类面积。 ｜
｜ ｜2．集体土地所有者名称。土地权属性质为集体土地 ｜
｜ ｜ 使用权的，填集体土地所有者名称。 ｜
｜ ｜3．土地权属来源证明文件。共用宗时，填写各权利 ｜
｜ ｜ 人土地权属来源证明文件类型、编号、日期。 ｜
｜ ｜4．土地他项权利。土地所有权、使用权登记时已设 ｜
｜ ｜ 定土地他项权利的，填写他项权利来源证明文件 ｜
｜ ｜ 的类型、编号、日期，他项权利种类、权利人、 ｜
｜ ｜ 内容、范围、设定日期、权利顺序、存续期限。 ｜
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－

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｜栏 目｜ 填 写 内 容 ｜
｜－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜
｜ ｜5．土地登记卡附页1页数 ｜
｜ ｜二、变更登记事项填写： ｜
｜ ｜ 填写变更土地登记类型、内容及相关证明文件的 ｜
｜ ｜ 类型、编号、日期。变更土地登记为土地他项权 ｜
｜ ｜ 利登记时，按登记的其他内容第4条规定的内容填 ｜
｜ ｜ 写。 ｜
｜－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜
｜使 用 权｜土地使用者在一宗地内拥有土地使用权的土地面积， ｜
｜ ｜共用宗的为独用面积与共用分摊面积之和，非共用 ｜
｜面 积｜宗的为宗地面积。 ｜
｜－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜
｜独用面积 ｜土地权利人在共用宗内独自使用的土地面积。 ｜
｜－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜
｜共用面积 ｜共用宗中，各土地权利人共同使用的土地面积。 ｜
｜－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜
｜其中共用 ｜共用宗时，各土地权利人在共用面积内分摊到的土 ｜
｜分摊面积 ｜地面积。 ｜
｜－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜
｜义 务 人｜土地他项权利义务人是指设定土地他项权利宗地的 ｜
｜ ｜土地使用者。 ｜
｜－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜

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