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浅谈民事诉讼一审程序中新的证据/杨再明

作者:法律资料网 时间:2024-07-04 03:10:07  浏览:8023   来源:法律资料网
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浅谈民事诉讼一审程序中新的证据


杨再明

最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第四十一条规定:一审程序中新的证据包括:当事人在一审举证期限届满后发现新的证据,当事人确因客观原因无法在举证期限内提供。经人民法院准许,在延长的期限内仍无法提供的证据。该条规定从两个方面对《民事诉讼法》第一百二十五条第一款中新的证据作了具体规定,为审判实践中如何确定新的证据提供了依据,对进一步深化审判方式改革,提高审判工作效率起到了积极的作用。《规定》第三十四条规定:“当事人应当在举证期限内向人民法院提交证据材料,当事人在举证期限内不提交的,视为放弃举证权利。对当事人逾期不提交的证据材料,人民法院审理时不组织质证。但对方当事人同意质证的除外。”第四十三条规定:“当事人举证期限届满后提供的证据不是新的证据,人民法院不予采信。”人上述规定来看,当事人在举证期限届满之后所提交的证据如果不是新的证据,将视为放弃举证权利,只有新的证据才有可能被人民法院采信。为此,如何认定当事人在举证期限届满之后提交的证据材料是否新的证据,对审判工作有着重要意义,现笔者就新的证据的认定问题谈一下自己的粗浅看法。
《规定》中规定的第一方面新的证据是当事人在一审举证期限届满后新发现的证据,但这里为什么是新发现的证据没有作具体解释。“发现”一词在汉语中的词意为:第一次看到或知道,经过探索研究认识或找到前人没有认识或看到的事物或规定。因此,新的证据应该是当事人在一审举证期限届满后才知道或才认识到的证据,也就是说,是当事人在举证期限届满前所不知道或没有认识到的证据。这类新的证据应包括:1、在举证期限届满前已经存在,当事人在举证期限届满后才知道的证据;2、在举证期限届满前已经存在,当事人在举证期限届满后才认识到的证据;3、在举证期限届满后才形成的证据。对于在举证期限届满之前已经存在,当事人在举证期限届满后作为新发现的证据向人民法院提交,如何确定当事提交的是否是新的证据,是我们在审判实践中应当解决的问题。在审判实践中,有的当事人可能明知该证据已经存在,并应当在举证期限内向人民法院提交,但在举证期限内故意不提交或因为疏忽大意没有提交,在举证期限届满后为给对方当事人造成措手不及或为补救举证期限内的失误,谎称是新发现的证据向人民法院提交;也可能有的当事人历文化水平、法律素质问题,虽然知道该事物的存在,但未认识到应该作为证据提交,在举证期限届满后,才意识到该证据,才向人民法院提交。对于这些情况,能否按新的证据对待,本人认为,应郑重从当事人在举证期限届满前是否知道,应当知道该证据或者是否应当认识到该证据进行审核,应从以下几个方面判断:
1、从一般常理上进行判断。如果在本地区一般人都知道或应当知道该类纠纷应提供哪些证据,都能认识到哪些材料和事物应当作为证据提交,而当一事人却推说自己在举证期内不知道或没有认识到,明显不合常理,对其在举证期限届满后才提交的证据不应作为新的证据。
2、从当事人的文化水平、法律知识、社会阅历等方面判断。一般文化程序较高,具有一定的法律知识,社会阅历广的人,对事物的认识水平和理解能力也相对较高,这一类当事人在诉讼中应当知道或应当认识到应提供哪些证据,哪些材料应作为证据。对于这类当事人明显应当知道或应当认识到的证据,其不在举证期限内提交,在举证期限届满后再向人民法院提交,不应作为新的证据。
3、从当事人是否有律师作为代理人进行判断。作为诉讼代理人的律师,本身是专门进行法律服务工作的,法律知识比较全面,除特殊情况外,不会有在举证期限内不知道或未认识到的证据。有律师作为诉讼代理人的当事人,以在举证期限内不知道或从未认识到为理由,在举证期限届满后才向人民法院提供的证据,除特殊情况外,一般不应作为新的证据。
4、从人民法院举证通知书上是否有明确要求进行判断。人民法院举证通知书已经明确了当事人的举证责任,已提醒了当事人应当提交的证据内容,当事人还推说在举证期限内不知道或未认识到,不在举证期限内向人民法院提供,在举证期限届满后才向人民法院提交的,一般也不应作为新的证据。
对于在举证期限届满之后才形成的证据来说,在举证期限届满之前还未形成,当事人不可能在举证期限内提供,在举证期限届满后提交,当然应作为新的证据对待,但值得指出的是,在举证期限届满后才形成的证据不是在举证期限届满后才收集到的证据,两者应当区别开来,前者是在举证期限届满前该证据还不存在,所以当事人无法提供,而后者是在举证期限届满前已经存在,只是当事人在举证期限内未收集到的证据。
《规定》中规定的第二方面新的证据是当事人确因客观原因无法在举证期限内提供,经人民法院准许,在延长的期限内仍无法提供的证据。与第一方面新的证据相比较,相同点是向人民法院提交的期限一样,都是在举证期限届满前已明知应当提交,因客观原因在举证期限内无法提交的证据。其形成的条件一是在举证期限内向人民法院明确了该证据的种类、形式、证明内容;二是确因客观原因导致在举证期限内无法提供;三是经人民法院准许,在延长的举证期限内仍无法提供。三项应当同时具备。但是这里对导致当事人无法举证的客观原因未作具体解释。在审判实践中,如何判断当事人提出的是否属于《规定》所讲的客观原因,是认定当事人提交的证据是否是新的证据的关键。本人认为:
1、该原因必须是真实的。当事人因客观原因无法举证,应在申请延长举证期限时说明该原因确实存在,必要时要提交证据证明。如果当事人能以虚假的原因为理由不在举证期限内提交证据,那么,关于举证期限的规定就失去了意义,也就无所谓新的证据。
2、该原因应当是当事人意志以外的原因。只有当事人意志以外客观存在的原因,才能成为当事人不能在举证期限内提交证据的原因。
3、该原因应是直接导致当事人无法举证的原因。这里要求该原因与当事人无法举证之间要有直接的因果关系,并且应当是导致当事人无法举证。如果该原因与当事人无法举证之间没有关系,或虽有一定关系但当事人可以克服或还有其他方式可以举证,该原因也不能成为不能提交证据的客观原因。
4、该客观原因在延长的举证期限内继续存在。如果该客观原因在延长的举证期限内继续存在。如果该客观原因在举证期限内或在延长的举证期限内已消失,那么当事人就应在举证期限内或在延长的举证期限内提交证据,否则,按照规定应视为放弃举证权利。
从上述几点来看,这里所说的客观原因,是指当事人意志以外并当事人无法克服且存在于举证期限以内和延长的举证期限以内、直接导致当事人无法举证的原因,只有在这种原因存在的情况下,当事人在延长的举证期限届满后提交的证据,才是新的证据。
《规定》第四十三条第二款还规定:当事人经人民法院准许延期举证,但因客观原因未能在准许的期限内提供,且不审理该证据可能导致裁判明显不公的,其提供的证据可视为新的证据。从该规定来看,当事人在延长的举证期限内因客观原因未能提交的证据应区别于第四十一条第一项中规定的无法提交的证据,不属于新的证据,但如该证据与案件关系重大,不审理可能导致裁判明显不公的,可视为新的证据。该规定是四十三条第一款规定的例外,也是对第四十一条关于新的证据规定的补充。
关于民事诉讼证据的若干规定对一审程序中新的证据作了规定,但对规定中什么是新发现的证据,什么是导致当事人在举证期限内和延长的举证期限内无法举证的客观原因,什么是当事人因客观原因在延长的举证期限内未能举证,没有作出具体的解释,实践中也没有统一的尺度和明确的标准可遵循,为此,审判人员应全面、客观地进行审核,依据法律规定,遵循法官职业道德,运用逻辑推理和日常生活经验进行判断。在审判实践中,一方面要做好指导当事人举证工作,特别是对于文化水平较低,法律素质较差的当事人,应指导他们举证,使他们知道应提交哪些证据,哪些材料和事物能够作为证据,应在举证期限内举证等,尽量减少因他们不知道或未认识到证据,而在举证期限结束后再提交新的证据,延长开庭审理时间,影响审判工作效率。另一方面是尽量在举证通知书中明确当事人的举证责任,使当事人明确举证责任的分配原则,明白应提交哪些证据,知道举证期限和逾期举证的法律后果,以提高当事人的举证积极性和诉讼风险意识,实现民事审判公正与效率的目标,保证正确认定案件事实,公正、及时地审理民事案件,保障和便利当事人依法行使诉讼权利。


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入世后我国外资并购中的
反垄断问题研究



严 海
浙江大学法学院


内容提要:外资并购作为国际直接投资的主要方式,一方面推动了我国经济的发展,另一方面却带来垄断问题。根据效果原则,一国有权对发生在境内外的并购行为进行反垄断规制,而在反垄断规制中,应该遵循国民待遇原则和维护国家利益原则。本文还从实质标准、程序要求、制裁与执行等方面论述了规制外资并购反垄断的基本策略,并结合入世后的现状,提出了我国现行对外资并购的反垄断规定中所存在的不足及完善建议。
关键词:外资并购 反垄断 入世


加入世贸组织以后,中国掀起了外资流入的新高潮。入世将为外资开放新的领域,并逐步取消对外资的歧视性待遇,从而大大改善了中国的投资环境。跨国并购已经成为跨国直接投资的首要方式,当然,在接受外资并购在推动我国企业实行规模效益、增强企业竞争的同时,也带来了一系列问题,如排挤民族产业、造成金融风险、甚至威胁我国的国家经济安全。这些问题都源于外资并购带来的垄断问题。一旦形成垄断,会造成排挤国内企业,扭曲市场机制,降低市场机制等。目前,许多国家都将外资并购纳入本国的反垄断法例体系。而在这一全球趋势下,我国的情况却不容乐观,我国还没有颁布《反垄断法》,相关的配套规定也是相当欠缺。由此可见,我国的外资并购反垄断规制研究已经到了刻不容缓阶段。

一、外资并购与外资并购中的反垄断
(一)外资并购的基本涵义分析
外资并购是指外国企业基于某种目的,通过取得国内企业的全部或部分的资产或股份,对国内企业的经营管理实施一定的或完全的实际控制的行为。作为外商直接投资中的一种,是企业并购在国际范围内的延伸,是发生在两个独立国家的经济实体之间的合并与收购行为。要清楚界定这一概念,可以从以下两个方面考虑:
第一,何谓“外资”,也就是主体界定的问题。从该主体从事的并购行为来看,首先应该是外国的企业法人,而不是其他从事国际投资的主体。至于如何确定该投资者是否属于外国,我国过去一贯采取的是注册地标准,这体现在已实施的《外资企业法》、《中外合资经营企业法》和《中外合作经营企业法》上。在规范外资并购时,如继续采用这一标准,显然是过于死板,因为这样就无法对诸如外资利用转投资、间接控股企业收购等情况进行规制。于是,在前不久刚实施的《外国投资者并购境内企业暂行规定》的第二条〔1〕中就做了与之前不同的规定,而采用资本控制标准,即只要外资企业在并购过程中实现了对境内企业的控制,就应该将其纳入法律的调整范围。至于外资兼并或收购的对象,则不应只局限于一国境内的非外资企业,只要是在一国境内注册的独立法人,不论是国有企业,还是外资企业,都应纳入外资并购的范围。
第二,何谓“并购”,并购一词包括兼并与收购,国外学者在研究兼并时,通常将兼并与收购结合在一起使用,缩写为M&A(merge and acquisition),我们将其译为并购。企业并购既是一种经济现象,也是一种法律制度。两者的主要区别在于兼并实际上是其他企业与一企业合为一体,其他企业不再作为一个实体继续存在;而收购则是指一企业通过购买其他企业的资产或股份而获得对其他企业的控制权和支配权,其他企业作为独立的法律实体依然存在。理论界和实务界普遍认为,外资并购只是习惯提法,从习惯上讲主要指收购而不是兼并,因为“跨国收购的目的最终结果并不是改变公司的数量,而是改变目标企业的产权关系和经营关系” 〔2〕。随着外资并购领域的进一步加深,强强联合的外资合并也不为罕见,如,在2001年全球十大并购案中,有两起外资合并(英国保诚保险集团合并美国通用保险,欧洲三大钢铁公司合并),三起外资收购(德国电信公司收购美国声流无线通信公司,花旗银行收购墨西哥国民银行,雀巢公司收购罗尔斯顿普瑞纳公司)〔3〕。跨国境的合并与收购与各种类型的国内企业合并一起,在世界范围 内的企业合并浪潮中占据重要地位。
值得一提的是,现在不少学者将外资并购与跨国并购作为同等概念使用。从一般意义上说,两者都是指一国企业与另一国企业的合并与收购,但从某一国的角度去研究,跨国并购既应该包括外资对内资企业的并购,也应该包括内资对外资的收购,其外延显然要大一些。
(二)外资并购的现状
从上世纪九十年代开始,随着跨国公司的迅速膨胀,外资并购之风迅速席卷全球,与新设公司相比,跨国并购以其具有进入东道国更为快捷高效等许多优越性,因此以惊人的速度逐渐取代新设投资成为跨国直接投资的主要方式,其交易额从1995年的7200亿美元提高到2000年的11000亿美元,在跨国直接投资中所占的比重以由44%提高到2000年的87%,几乎翻了一番。虽然在2000年以后,受各种宏观因素、微观因素和制度因素的影响,跨国直接投资持续下滑,但在中国情况却乐观很多,在全球经济低迷的背景下,中国经济的持续增长。2003年,中国的外资流入量首次超过外资流入头号国家美国,成为世界第一大外资输入国,在此之前,中国成为了世界贸易组织的成员国,为中国更多吸收外来投资铺平了道路。〔4〕
由于中国企业的规模有限,对中国进行投资的跨国公司往往采取的是收购方式,而且大多数的外资并购是以外商企业中的外方增持合资或合作公司股权或买断中方股权,将合资或合作公司变为独资公司。但是加入世贸组织以后,中国对外资并购国内企业的限制必然会逐渐减少,而且为了促进国内经济结构的调整特别是国有企业的改革和发展,中国正在实施鼓励外资企业并购国有企业的政策,这将推动新一轮的外资并购高潮。随着外资并购活动的加强,外资并购的形式也必然会向多样化发展。
(三)外资并购带来的垄断问题
外资并购在推动我国企业实行规模效益、市场、制度创新以及增强市场竞争力的同时,也带来了一系列问题,如排挤民族产业、造成金融风险、甚至威胁我国的国家经济安全。这些问题都源于外资并购带来的垄断问题。一旦形成垄断,会造成排挤国内企业,扭曲市场机制,降低市场机制的有效性等危害。作为一个发展中国家,大量实力雄厚的外资通过吞并国内企业而控制我国的市场确实是有违我国利用外资的初衷。就目前的情况来看,有些外资企业的垄断优势已经非常明显,如十多年前通过合资进入我国市场的宝洁公司,现已雄踞日用洗涤品行业的龙头地位,最近,美国宝洁正努力收购本来由中方企业持有的股份,争取在几年内让宝洁成为独资企业。这些现象确实应该敲响我们的警钟,目前,许多国家都将外资并购纳入本国的反垄断法律体系。而在这一全球趋势下,我国的情况却不容乐观,我国还没有颁布《反垄断法》,相关的配套规定也是相当欠缺,这无疑加剧了外资并购带来的负面影响。总之,外资并购给我国经济发展带来的种种好处和加入WTO后对外全面开放的承诺决定外资并购在今后的时期必将得到大力的发展,与之相应是如何克服其所带来的垄断市场的弊端逐渐成为决策和立法部门急需解决的重大课题。〔5〕

二、对外资并购中的垄断行为的法律规制
(一)国家对外资并购反垄断法律规制的依据
国家对进行跨国并购的外资企业的行为拥有管制权来源于国际法上的国家主权原则。但不同于主权原则在国家境内的绝对至上,要对外资进行反垄断规制,不可避免将涉及到法的域外效力的问题。在国际刑法领域,一国主体在其领土上的行为结果对他国产生了不良影响,那另一国就有权根据本国法律对该国的犯罪行为进行审讯和判决。那么在反垄断规制方面,国家是否拥有类似的权利?在美国历史上曾有过一个著名的判例,在美国诉美国铝公司案中,法官首次将美国的反垄断法律适用于外国企业在美国境内订立的协议。这一做法得到了以后的判例和其他国家的效仿,确立了美国反垄断法域外适用的“效果原则”,又称“影响原则”,该原则为东道国对跨国公司的并购活动进行反垄断监管提供了法理学上的依据。每个国家都有权对外国企业在本国境内的并购行为进行审查,如果发现该并购行为可能造成对本国市场的垄断和市场秩序的破坏,则可以阻止该并购的发生。
随着跨国公司影响的日益增长,这一原则也在发展,即使合并的企业都不在该国境内,但该国市场受到了合并后外资企业的垄断威胁,则该国就有权阻止并购的发生。德国的戴姆勒-奔驰公司和美国的克莱斯勒公司的合并就遭遇了这个问题。这两个公司在全球共计有141个生产厂家,在200多个国家和地区有经营活动。为了实施合并,它们曾研究过40多个国家的反垄断法,并向其中10个国家进行过申报和批准程序。〔6〕当然,基于效果原则承认一国反垄断法律规范的域外效力是一种特殊的情况,是国家属地管辖权的一种延伸适用,然而,一些大国或国家联盟通常会滥用这一权利,阻止他国有害于本国企业的合并,如欧盟裁定禁止通用电气与霍尼韦尔的合并就遭到了美国的强烈的反对。〔7〕这也证明在外资并购的反垄断规制中,不是唯法律的,政治和经济实力也是国家间较量的重要因素。
(二)对内、外资并购进行反垄断法律规制的区别及立法模式的选择
从目前世界上大部分国家采取的立法模式以及学术界的一致观点来看,将外资并购与内资并购放在同一法律框架内规制是大势所趋。世贸组织乌拉圭回合《与贸易有关的投资措施协定》(TRIMS协定)确立了国民待遇原则,反映了世贸组织在外国投资者待遇问题上的基本立场。从我国目前的立法情况来看,有的领域采取单轨制,如订立合同时统一适用《合同法》;有的领域则采取双轨制,如在新建企业上,内资企业与外资企业就由不同的法律来调整。在对外资企业进行反垄断规制时,应该防止两种倾向,一是认为要采取两套法律分别予以适用,这种观点不符合我国的入世承诺,也不符合当前立法趋势,而且两部法律大部分内容都相同,不符合立法的原则;另一种是认为不能对外资并购作特殊规定,这种观点将“国民待遇”绝对化,不利于对我国企业和市场的保护。因此,我国有必要在统一立法的基础上,对外资并购进行一些限制,只要这些限制没有构成对外资并购的反垄断控制方面的根本的、实质性歧视,仍然被控制在国际允许的范围内,就没有违反“国民待遇”的原则。〔8〕
对内、外资并购在某些领域采取不同的规制根源于国家利益。虽然两者所引起的垄断不论从发生机制还是市场结果都是相同的,但是外资并购会造成某一领域市场的控制权由国外企业控制,这对东道国政府来说是不可容忍的,它将削弱国家驾驭经济的能力,东道国必然会采取一些更为严厉的措施避免这一结果的发生。另一方面,对外资并购的反垄断规制往往牵涉多方利益,不单是本国的市场,还会影响该国与投资国政府的政治、经济关系,以及该国投资环境的国际评价,所以要考虑的因素要比内资并购多且复杂。而且为了尽可能避免和消除外资并购对国内经济造成的影响,有必要在市场准入、并购规模、申报程序、支付方式等方面做些特殊限制。这将更有利于东道国自身经济的发展,符合东道国利用外资的根本目的。
(三)入世后外资并购反垄断规制的价值取向与基本原则
目前世界上主要的贸易国家都已加入了世贸组织,各国在对国际投资与贸易的规制中都必须要遵守世贸组织的相关规则,外资并购也不例外,因此在确立对外资并购反垄断规制的价值取向与基本原则时都必须考虑到世贸组织的相关规定。
1.对外资并购反垄断法律规制的价值取向
在对外资并购反垄断规制的价值取向中,公平竞争与社会公共利益居于最核心的地位。首先,反垄断规制的目的绝不仅仅为了遏制外国的垄断势力,而是要运用竞争的优胜劣汰机制,促进社会资源的合理分配〔9〕;其次,社会公共利益、国家经济安全也绝不可忽视。两个价值取向并不是对立的,而是相辅相成的关系,反垄断法就是“既要克服过度垄断所造成的缺乏有效竞争的弊端,又要防止在反垄断的同时因过度竞争或盲目竞争而损害经济效益的社会公共利益” 〔10〕
正如前面已经讨论过的,WTO要求其成员国对外国投资者给与非歧视的待遇,而在这一总的原则下,给予维护国家经济安全的需要,通过适当的待遇差别,对国内企业一定的扶持,还是合理合法的。但无论如何,鉴于我国在外资并购的反垄断规制上的长远价值仍是建立公平的竞争秩序,而且入世后我国也有相应的承诺,WTO规则的例外条款有期限和适用范围的限制。要解决我国在建立反垄断法律规制所面临的难题,归根到底还在于全面提高我国企业的市场竞争力。
2.对外资并购反垄断规制的基本原则
从外资并购反垄断规制的价值取向出发,在实践中,除了反垄断法律制度的一般原则之外,外资并购反垄断规制还要遵守两个重要原则:一是国民待遇原则,当然这一原则应该是循序渐进实现的,并且应主要适用于资本经营阶段,减少不必要的干预和管制,促进实力雄厚的跨国公司在华并购活动;二是维护国家利益原则。国家在制定涉外法律时,总是将国家利益作为出发点和归宿。在现代国际交往频繁的社会,如何在各种国际条约下最大限度地维护国家利益也常成为一国理论界和实务界探讨的热点。就外资并购来说,根据外资并购进入的产业的类型与发展状况给予区别对待,在现阶段还是很有必要的。这两项原则配合实施,有利于处理外资并购中出现的种种复杂问题。〔11〕
(四) 国外对外资并购的反垄断法律规制
目前国内对有关外资并购的反垄断规制问题的研究尚处于起步阶段,因此目前主要是对外国相关立法的研究,相关成果也比较多,本文仅在此基础上作一个概括。当今世界主要发达国家都对外资并购制定了详细的反垄断法律规范体系,比较有代表性的是美国和德国,两国分别作为英美法系和大陆法系的代表,法律规定各具特色。当然,其他一些国家的立法也有值得我们借鉴之处。
1.美国的立法情况
美国是世界上并购活动最活跃的国家,也是并购法律体系最为复杂的国家。在美国,由于并购法律体系并未对外国人和美国人进行区别对待,而且美国没有独立的外国投资法律体系,因此,对跨国公司并购进行直接控制的法律、法规并不存在,美国的并购法律体系同时适用于国内企业并购、美国企业对外国公司的并购以及外国公司对美国公司的并购和外国公司之间对美国市场有影响的并购。美国的规制措施有如下的特点:
第一,形成由多部法律组成,几个机构分工协作的体系。这一法律体系主要包括联邦反托拉斯法、政府颁布的并购准则、联邦证券法、以及投资法律的相关规定,此外还包括州一级的并购法律。在执法机构分工上,联邦贸易委员会与司法部下的反托拉斯处为主管机构,同时法院也对反垄断案件进行审理,形成行政机关与司法机关相互配合的局面。
第二,规定细致、严格。首先,美国在制定了最完备的市场细分准则,包括产品市场和地域市场,此外在确定产业集中度上,美国采用量化的评估方法,以赫尔芬达尔指数〔12〕 衡量。其次,美国的规制力度很大,禁止并购的规定较多,相反,豁免规定较少,使美国对并购的反垄断规制比很多国家要严格。
第三,并购案件除了公诉提起以外,设立私人告发制度。并规定,一旦企业败诉,私人可获得3倍赔偿,这一制度极大调动了民众的热情。〔13〕
2.德国的立法情况
和美国一样,作为西方发达国家,德国也没有对外资并购进行例外的规定,他们与国内并购一起,适用同一法律,德国的规制措施有如下特点:

温州市人民政府关于印发温州市区经济租赁住房管理试行办法的通知

浙江省温州市人民政府


温州市人民政府关于印发温州市区经济租赁住房管理试行办法的通知

温政发〔 2010 〕43 号


各县(市、区)人民政府,市政府直属各单位:

  《温州市区经济租赁住房管理试行办法》已经市人民政府第32次常务会议审议通过,现予印发,请认真贯彻执行。

  二○一○年五月二十七日

温州市区经济租赁住房管理试行办法

第一章 总 则

  第一条 为完善我市分层次住房供应体系,调整住房供应结构,实行租售并举,多渠道满足部分低收入住房困难家庭住房需求,根据《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国发〔2010〕4号)、《浙江省人民政府关于进一步加强城市住房保障促进房地产业平稳健康发展的若干意见》(浙政发〔2010〕1号)和《温州市人民政府关于进一步加强住房保障工作促进房地产市场平稳健康发展的意见》(温政发〔2010〕14号)规定,结合我市市区实际,制定本试行办法。

  第二条 本试行办法所称的经济租赁住房,是指由市政府限定保障对象,限定套型面积和出租价格,以租赁方式解决不符合廉租住房条件又暂时无力购买经济适用住房的低收入家庭住房困难的保障性住房,属于经济适用住房性质。

  第三条 温州市区(鹿城区、瓯海区、龙湾区)、温州经济技术开发区范围内经济租赁住房的规划、房源筹集、配租、准入、退出、维修和监督管理等活动适用本试行办法。

  第四条 经济租赁住房的建设和管理应遵循政府主导、社会参与的原则。

  第五条 市房管局是经济租赁住房管理工作的行政主管部门,市房改办配合市房管局做好有关工作并组织开展市区范围内经济租赁住房的计划编制和管理工作。

  市发改、公安、建设、财政、税务、监察、规划、国土资源、总工会等有关部门单位协同实施本办法。

  第六条 经济租赁住房的建设,由市政府确定的租赁房建设管理机构负责。

第二章 申请审核

  第七条 经济租赁住房的供应对象为符合经济适用住房条件的低收入住房困难家庭。

  第八条 申请经济租赁住房按照下列程序办理:

  (一)申请。低收入住房困难家庭申请经济租赁住房的,由申请人向户口所在乡镇政府(街道办事处)申请,填写《温州市区经济租赁住房申请表》,并提交户口、身份证、婚姻状况材料、家庭收入证明、住房状况证明等有关材料。

  (二)初审。乡镇政府(街道办事处)应当在接到申请之日起30日内对申请家庭的申请条件进行核实,并将核实情况在社区公示,公示期为10日。公示期满无异议或者有异议经调查核实符合条件的,乡镇政府(街道办事处)应当签署意见并于10日内将申请材料报送区房改办。

  (三)审核。区房改办应当在收到申请材料起30日内会同区民政、房管部门对申请家庭的申请条件进行审核,对符合条件的予以公示,公示期为10日。公示期满无异议或者有异议经调查核实符合条件的,区房改办应当核准申请家庭为经济租赁住房承租对象,并于10日内将申请家庭名单报市房改办备案。对于不符合条件的,应当向申请家庭书面说明理由。

  第九条 已通过廉租住房、经济适用住房资格审核但未能摇上号的住房困难家庭,可直接向市房改办申请。

第三章 配租管理

  第十条 市房改办根据经济租赁住房房源情况,对已经备案的申请家庭组织公开摇号,摇中号的由市房管局与经济租赁住房承租家庭签订经济租赁住房租赁合同。

  第十一条 经济租赁住房的租金标准实行政府定价,由市价格行政主管部门会同市房管、房改、财政等部门,在综合考虑房屋的管理费、维修费和贷款利息的基础上,参考公有住房租金标准和市场租金水平确定标准租金(不定期调整),并向社会公布。

  第十二条 租赁合同应当明确下列内容:

  (一)承租家庭成员。

  (二)经济租赁住房坐落地点、面积、结构、附属设施和设备状况。

  (三)租金及其支付方式。

  (四)房屋用途和使用要求。

  (五)租赁期限。

  (六)房屋维修责任。

  (七)停止承租的情形。

  (八)违约责任及争议解决办法。

  (九)其他约定。

第四章 房源筹集

  第十三条 经济租赁住房可以从以下渠道筹集:

  (一)政府直接投资建设和从二手房市场收购。

  (二)政府在中低价位、中小户型商品房开发项目中配建的或剩余的安置房中收购、调剂。

  (三)在经济适用住房中按10%的比例切块、配建。

  (四)社会捐赠及其他渠道筹集。

  第十四条 根据住房保障规划,市房管部门会同发改、民政、财政、规划、国土资源、建设等部门,拟定市区经济租赁住房年度房源筹集、建设用地和资金来源计划,报市政府批准后实施。

  第十五条 经济租赁住房建设用地纳入市区土地利用年度计划和住房保障规划年度实施计划,在申报年度用地指标时单独列出,保证供应。

  第十六条 经济租赁住房的规划,应充分考虑低收入住房困难家庭对交通、就业、就学、就医等要求,合理安排区位布局。

  第十七条 经济租赁住房的建设,应当积极推广应用先进、成熟、适用、安全的新技术、新工艺、新材料、新设备,推动节能、省地、节水、节材及环保工作,提高住宅建设的整体水平。

  第十八条 在开发项目中配建的经济租赁住房,配建面积其城市基础设施配套费、权属登记费、工本费、交易管理费和土地登记费等各种行政事业性收费和政府性基金以及契税、印花税按国家有关政策执行。

  第十九条 社会捐赠住房作为经济租赁住房的,按照国家规定的有关税收优惠政策执行。

  第二十条 新建经济租赁住房的单套建筑面积原则控制在60平方米左右。非新建方式筹集的公共租赁住房,要坚持小型、适用、满足基本住房需求的原则。

第五章 资金来源

  第二十一条 经济租赁住房的资金来源,主要包括:

  (一)通过投融资等方式筹集的经济租赁住房的建设和收购资金。

  (二)市财政年度安排的专项住房保障资金。

  (三)出租经济租赁住房及配套设施回收的资金。

  (四)社会捐赠用于经济租赁住房的资金。

  第二十二条 建立经济租赁住房保障资金财政专户,实行专项管理、分账核算、专款专用,专项用于经济租赁住房的收购、改建和新建、修缮维护、设备维修更新、危房改造和相关管理费用,房屋空置期间产生的物业费等管理费用。

  第二十三条 经济租赁住房保障资金的筹集、拨付、使用和管理依法接受审计机关的审计监督。

第六章 租赁管理

  第二十四条 区房改办应当按户建立经济租赁住房档案,并采取定期走访、抽查等方式,及时掌握辖区中低收入住房困难家庭的人口、收入及住房变动等有关情况。

  第二十五条 经济租赁住房保障实行年审制度。

  第二十六条 经济租赁住房租赁合同最长不超过3年。合同期满时承租人应腾退住房,需要续租的,应在合同期满前3个月提出申请,经审核符合承租条件的,续签租赁合同。

  第二十七条 承租人可按以下程序退出经济租赁住房。

  (一)申报。承租人向市房管局提出书面申请。

  (二)签订协议。由市房管局与承租人签订《经济租赁住房退房协议》,终止租赁关系。

  (三)退出房屋。承租人应在协议规定时间内腾退经济租赁住房,缴清水、电、煤气、电视、电话、物业及其他应由承租人承担的相关费用,同时将户籍迁出。

  (四)结算。退房后市房管局与承租人对租金等进行结算。租金结算至退出经济租赁住房的上月月底。

  第二十八条 承租人应保护好房屋及其设备并合理使用,如因使用不当或人为原因造成房屋及其设备的损坏,承租人应负责修复并依法承担相关费用。

  第二十九条 承租人应及时向供水、供电、燃气、有线电视、电信、卫生、物业管理等部门申请办理开户及变更等相关手续,相关费用由承租人按照相关规定独立承担,自行缴纳,相关部门应提供方便,确保正常使用。

  第三十条 经济租赁住房的租金收缴和房屋修缮等具体事务性工作,可由具备相关资质条件的单位进行管理。

第七章 监督管理

  第三十一条 申请人及共同申请人有隐瞒和弄虚作假等行为的,一经查实即取消申请和承租资格,5年内不得再申请。市房管局有权终止租赁合同、收回房屋。

  第三十二条 承租人擅自将经济租赁住房转让、转租、转借、调换,或无正当理由空置6个月以上的,市房管局有权终止租赁合同、收回房屋,并依法追究责任。

  第三十三条 对出具虚假证明的单位和个人,由其上级主管部门或监察部门依法追究单位领导和相关责任人的责任。

  第三十四条 参与经济租赁住房管理的相关工作人员有玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊等行为的,依法追究行政责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第八章 附 则

  第三十五条 本办法由市房管局负责解释。

  第三十六条 本办法自发布之日起施行。




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